Hypoteční trh přináší inovace s přidanou hodnotou pro klienta

30.3.2010 - Od podzimu 2008, kdy do chování bank razantně vstoupil vliv finanční globální krize, nebyly realizovány v oblasti hypoték prakticky žádné inovace s vyšší přidanou hodnotou pro klienty. Probíhal spíše opačný proces. Snižování limitů úvěrování na vyšší hodnotu nemovitosti (hypotéky na 100%), zpřísňování parametrů úvěrování klientů, atd. Loňský rok byl ve znamení tohoto procesu a hypoteční trh se logicky dostal do fáze výrazného útlumu.

Letošní rok začal jinak. Banky dávají viditelně najevo, že chtějí bydlení financovat a hypotéky se staly prioritní oblastí jejich zájmu. Od začátku roku pokračuje trend postupného snižování úrokových sazeb na preferované hypotéky (do 70%, 85% LTV) a preferované fixace (3 a 5 let). To je pozitivní hodnota pro klienty v oblasti rodinného rozpočtu a jasný signál který musí předcházet oživení trhu. Co je však rovněž velmi důležité, že na trh vstoupí v dubnu některé inovace, které mají šanci vybranému segmentu klientů přinést další hodnotu. První inovací, která stojí za pozornost je Offsetová hypotéka Raiffeisenbank.

První na trh s tímto typem produktu přišla v polovině roku 2008 mBank v podobě tzv. bilančního mechanismu. Nicméně s přelomem roku 2008 mBanka utlumila atraktivitu tohoto produktu výrazným zvýšením úrokových sazeb a zpřísněním podmínek, tento produkt tak nedostal šanci k prosazení na trhu. Raiffeisen přichází se základní variantou offsetu, tedy s principem, kde oproti klasické hypotéce máte v bance spořící účet a prostředky na něm jsou vzájemně započítány oproti zůstatku hypotéky. Těžíte tak z výhody, kdy pokud disponujete určitou výší depozit, které chcete mít volně k dispozici, tak si snižujte výši hypotéky a tím i náklady na dluh.

Reálnou výhodou je tedy nižší měsíční splátka hypotéky (menší zatížení rodinného rozpočtu), dále máte v zásadě možnost kdykoli hypotéku mimořádně splatit až do povolené výše offsetu (do 50% výše hypotéky), finanční efekt je pozitivní neboť snižujte dluh, hypotéku, jejíž sazba je přes 5% a to je více než jakýkoli termínovaný vklad na který byste alternativně peníze uložili. Peníze na spořícím účtu máte k dispozici a výnos ze „spoření“ nepodléhá srážkové dani. Tento typ offsetu cílí na klienty s finanční rezervou a na trhu má určitě své místo. Další novinkou je hypotéka UniCredit Bank s variabilní sazbou.

Hypotéky s variabilní sazbou jsou na našem trhu nabízeny mBankou a Oberbakou. V obou případech ve vazbě na 3 měsíční Pribor (nabídková sazba za kterou si banky na mezibankovním trhu poskytují úvěry) ke kterému se přičítá marže banky. Aktuální nejnižší variabilní sazba mBanky je 4,50% a Oberbanky velmi slušných 3,730%. Na trhu je již od roku 2008 velmi zajímavý produkt Raiffeisenbanky, a to Variabilní hypotéka.

Ta však není typickou hypotékou, kde si můžete volit mezi variabilní úrokovou sazbou nebo fixní sazbou, ale konstrukce sazby je zde daná konstrukcí produktu a je kombinací variabilní úrokové sazby vázané na jednodenní Pribor (sazba je aktuálně ve výši okolo 4,75%) a následně fixní úrokové sazby. Produkt má nejdříve fázi čerpání a funguje jako obdoba kontokorentu s variabilní sazbou, toto období může být až deset let. Následně je produkt převeden na klasickou hypotéku s fixní úrokovou sazbou, kde si klient zvolí preferovanou dobu fixace a hypotéka je fázi splácení.

UniCredit Bank začíná od zítřka nabízet modifikovanou konstrukci variabilní sazby vázanou na 1 měsíční Pribor. Klient tak může aktuálně získat hypotéku s touto variabilní sazbou za 3,93%. Variabilní sazby začínají být na našem trhu zajímavou alternativou a i když jsou velmi málo poskytovány, letos se jejich podíl vůči pevným fixacím výrazně zvýší. V současné době nevolilo tento typ sazeb řádově více než 1% klientů. To se změní, sazby cílí na vzdělané klienty, kteří si dokážou spočítat úsporu a jsou ve svém rozhodování méně konzervativní. Riziko volby této sazby se dá omezit na minimum, neboť v případě, že sazby na mezibankovní trhu začnou růst (sazby Pribor), může klient kdykoli přejít bez sankcí na fixaci libovolné délky a tím si zajistit konstantní splátku na příští období, kdy bude vývoj variabilních sazeb nejistý.