Zatlačí cenová válka hypoteční sazby zpět pod 3 procenta?

7.10.2013 - Průměrné úrokové fixní sazby hypoték potvrdily nový trend z předchozího měsíce a v září opět meziměsíčně ve většině měřených kategorií povyrostly. Proklamace bank o snaze udržení sazeb na stávající úrovni však začínají erodovat a konkurenční soupeření se rozjíždí na plné obrátky. Budou sazby opět klesat?

V září podle našich předpokladů došlo k dalšímu nárůstu průměrných nabídkových úrokových sazeb. Index GOFI70, který měří průměrnou úrokovou sazbu hypoték poskytovaných do výše 70 procent zástavní hodnoty nemovitosti (70 % LTV) v meziměsíčním srovnání vzrostl o 3 setiny procentního bodu na 3,12 %. Od letošního května, kdy sazby dosáhly historického minima (2,97 %) průměrné sazba 70% hypoték vzrostla již o 15 bazických bodů. V porovnání s loňským rokem jsou však hypotéky stále levnější. Loni touto dobou index GOFI70 dosahoval hodnoty 3,39 %.

Ještě větší posun zaznamenaly hypotéky do 85 % LTV, kde průměrná sazba vzrostla o 7 setin procentního bodu na 3,29 %. Jediným indexem, který v meziměsíčním srovnání zaznamenal pohyb směrem dolů a tomu odpovídá i zlepšení indexu dostupnosti bydlení, byl index 100procentních hypoték. Tento typ hypoték podle našich dat banky v září nabízely s průměrnou sazbou 4,39 % (m/m -0,02 p.b.) V porovnání s loňským zářím jsou nyní sazby 100% hypoték o bezmála 0,5 procentního bodu níže.

Rozdíl mezi nabídkovými a reálnými indexy narůstá. Proč? 
Hodnota souhrnného ukazatele HYPOINDEX, který na rozdíl od našich indexů měří průměrnou úrokovou sazbu skutečně poskytnutých hypoték, v srpnu vzrostla o setinu procentního bodu. HYPOINDEX dlouhodobě koreluje s naším indexem nabídkových úrokových sazeb GOFI70 a i tentokrát vývoj HYPOINDEXU potvrdil naši predikci, nicméně nárůst nebyl tak výrazný, jako v případně nabídkových úrokových sazeb. Vysvětlení může spočívat v tom, že banky nabídkové sazby drží, ale při jednání s klientem jsou ochotny jít s cenou níž, což se následně promítá v otvírání nůžek mezi indexem nabídkových a reálných sazeb. Tento dočasný trend bude podle našich odhadů pokračovat i v následujících měsících.

Výhled do zbývajících měsíců letošního roku
V průběhu září své sazby snižovaly spíše menší banky (mBank, LBBW Bank), nicméně důležité je, že s příchodem října se k tomuto trendu připojila také UniCredit Bank a následně i Komerční banka. Zbývající banky z velké trojky – Česká spořitelna a Hypoteční banka si zatím nechávají čas na odpověď. Podle našich zkušeností však takové kroky jen zřídkakdy zůstávají bez odezvy, a proto očekáváme, že i další banky budou upravovat ceny hypoték, a to především formou akčních nabídek.

Prostor pro případný pokles sazeb bankám poskytuje také uklidnění na mezibankovním trhu spojený s poklesem úrokových sazeb u střednědobých peněžních zdrojů, jak ilustrují následující grafy. Výsledkem výše uvedeného bude podle našich odhadů další zlom ve vývoji nabídkových úrokových sazeb.

Vývoj úrokových sazeb na mezibankovním trhu
V tuto chvíli si troufáme odhadnout, že indexy nabídkových cen v průběhu října zastaví svůj nárůst a sazby začnou stagnovat okolo hodnoty 3,1 %. Spíše se však kloníme k názoru, že vzhledem k aktuálně běžícím akcím a intenzivnímu konkurenčnímu boji ve zbývajících měsících roku se můžeme dočkat zlevnění, přičemž v extrémním případě bude index GOFI 70 opět atakovat 3procentní hranici.