Offsetová hypotéka – sólo jízda jedné banky

11.4.2011 - Přesně před rokem se na našem hypotečním trhu začal objevovat pojem tzv. offsetové hypotéky. První na trh ČR s tímto typem produktu přišla v polovině roku 2008 mBank v podobě tzv. bilančního mechanismu. Nicméně s přelomem roku 2008 mBanka utlumila atraktivitu tohoto produktu výrazným zvýšením úrokových sazeb a zpřísněním podmínek. Tento produkt tak nedostal šanci k prosazení na trhu.

Vloni v dubnu přišla s offsetovou hypotékou Raiffeisenbank. Raiffeisenbank přišla se základní variantou offsetu, tedy s principem, kde oproti klasické hypotéce máte v bance spořící účet a prostředky na něm jsou vzájemně započítány oproti zůstatku hypotéky. Těžíte tak z výhody, kdy pokud disponujete určitou výší depozit, které chcete mít volně k dispozici, tak si snižujte výši hypotéky a tím i náklady na dluh. Reálnou výhodou je tedy nižší měsíční splátka hypotéky (menší zatížení rodinného rozpočtu), dále máte v zásadě možnost kdykoli hypotéku mimořádně splatit až do povolené výše offsetu, což je dnes až do 100% výše nesplaceného úvěru. Finanční efekt je pozitivní neboť vklad na spořícím účtu (offset hypotéky) snižujte dluh, tedy částku hypotéky, jejíž úroková sazba je aktuálně přes 4,5% a to je více než jakýkoli termínovaný vklad na který byste alternativně peníze uložili. Peníze na spořícím účtu máte k dispozici a výnos ze „spoření“ nepodléhá srážkové dani. Tento typ offsetu cílí na klienty s finanční rezervou a na trhu má určitě své místo. Tato inovace se však po roce existence nijak masově na trhu nechytila. Na rozdíl od variabilních úrokových sazeb, které dnes nabízí již polovina hypotečních poskytovatelů. Nelze se však divit. Offset je svým způsobem velmi vyspělý produkt, který je velmi náročný na pochopení. I na vyspělých trzích trvalo několik let, než se produkt chytil. Konkrétně ve Velké Británii, kde produkt existuje od roku 1997. V roce 2007, po deseti letech existence, existovalo v UK už více než 250 offsetových hypotečních produktů. Počet bank, které offset zavedly, se rozrostl, ale v zásadě až po několika letech existence produktu – v roce 2002 tento produkt nabízelo více než 30% hypotečních poskytovatelů, v roce 2007 už jich však bylo 85% a v současné době nabízí offset více než 90% hypotečních poskytovatelů v UK.

Z pohledu našeho trhu jsme tedy stále na začátku a je dobré, že se Raiffeisenbank snaží tento produkt prosadit. Na podzim loňského roku provedla banka zajímavou inovaci, kdy povolila až 100% limit offsetu na spořícím účtu. Výhody produktu lze shrnout následovně: Finanční výhodnost – při vyšším objemu peněz na spořícím účtu (dnes až do 100% výše úvěru) získávám finanční výhodnost, splácím nižší splátku úvěru nebo zkracuji dobu splácení úvěru. Flexibilita – svoje prostředky na spořícím účtu můžu kdykoli vybrat a zase vložit, můžu rovněž úvěr pružně mimořádně splatit, do výše offsetu bez sankce. Daňová synergie – neplatím daň z úroků spořícího účtu, dochází k zápočtu. Prostředky na spořícím účtu fungují jako určitý polštář, rezerva pro nenadálé události na straně klienta.
Shrnuto – je dobře, že tento produkt existuje, jeho širší oblíbenost (a rovněž vznik širší konkurence) je však otázkou většího vyzrání hypotečního trhu a tedy i otázkou delšího časového úseku.