Ceny nemovitostí v Hradci Králové dosáhly svého vrcholu. Mohou se kupující těšit na levnější bydlení?

Rychlý růst cen nemovitostí, stejně jako například akcií či drahých kovů, netrvá věčně a dříve či později přichází cenové ochlazení. U českých nemovitostí jsme toho byli naposledy svědky v letech 2009-2014, kdy během pěti let klesly ceny nemovitostí v některých regionech až o polovinu své původní hodnoty. Čeká nás nyní podobný vývoj jako před 14 lety nebo se ceny bydlení na nějakou dobu ustálí na současných hodnotách a máme raději počítat s dalším zdražováním?

U nemovitostí růstový trend trvá většinou 7-9 let, než následně dojde ke snížení poptávky, ať už vinou rostoucích sazeb hypotečních úvěrů, problémech na bankovním trhu či díky jiným výkyvům ekonomiky. Místo prodávajících tak dostanou trh pevně do rukou kupující. Pouze oni následně rozhodnou o tom, za kolik se daná nemovitost prodá.

Realitní profesionálové z Hradce Králové ovšem sledují převis nabídky nad poptávkou po vlastním bydlení od začátku letošního roku. Na inzeráty prodávaných nemovitostí totiž nereaguje tolik zájemců, jako před rokem a mnozí z těch, kteří by kupovat chtěli, mají problém se získáním hypotečního úvěru.

Růst cen nemovitostí postupně ztrácí rychlé tempo minulých let a stále více se hovoří o tom, že k výraznému zdražování vlastnického bydlení by již docházet nemělo. To potvrzuje i Markéta Vašatová z královehradecké realitní kanceláře Reality Vašatová, podle které již v současné době nedochází k navyšování cen nemovitostí. Ba naopak, v současné době se setkává spíše s úbytkem poptávky a snížením nabídkových cen. „U některých nemovitostí jsme museli přistoupit i ke snížení ceny, což se v průběhu minulých let vůbec nestávalo“, upřesňuje Markéta Vašatová.

Andrea Králová, z realitní kanceláře Palace reality, zaznamenala v prvním čtvrtletí letošního roku zdražování nemovitostí ještě stejným templem jako v loňském roce. To se ovšem nyní změnilo. „Momentálně pociťujeme mírný pokles poptávky, způsobený snížením koupěschopnosti obyvatel a regulací hypotečních úvěrů, který bude mít za následek stagnaci cen, ale k výraznému poklesu cen nemovitostí pravděpodobně nedojde.“

Naopak Marek Svoboda, jehož realitní kanceláře Svoboda a partneři, se v Hradci Králové věnuje také developerským projektům, pociťuje pokles zájmu o vlastní bydlení již od počátku zdražování hypotečních úvěrů. „Pociťujeme stagnaci růstu cen nemovitostí v Hradci Králové. Čím více se prodražuje financování, tím více si prodávající uvědomují, že je menší kupní síla, než tomu bylo v loňském roce.“

Existuje ovšem výjimka, které se zpomalení cen zatím nedotklo. Jedná se o stavební pozemky, kterých je zejména v Hradci Králové velký nedostatek. A pokud se v nabídce pěkný stavební pozemek najde, většinou se prodá za inzerovanou cenu. Poptávka po stavebních pozemcích je totiž stále větší než nabídka, což potvrzuje i Markéta Vašatová. „V Hradci Králové čekáme už dlouho na schválení nového územního plánu a díky tomu, že ještě není schválen, stavební pozemky schází. Troufám si říci, že pozemky jsou nedostatkové zboží nejen v Hradci Králové, ale i v jeho blízkosti. A pokud se už nějaký stavební pozemek prodává, je za tak vysokou cenu, že si ho střední příjmová vrstva obyvatel nemůže dovolit. Dříve nebo později se ovšem stejně najde někdo, kdo jej i za vysokou cenu koupí. V lukrativních lokalitách je to 8–10 tis. Kč na m2. Někde dokonce i více.“

Stejnou zkušenost s cenami stavebních pozemků má také Andrea Králová, podle které stavební pozemky stále zdražují. Jako hlavní příčinu vidí nedostatek pozemků určených pro individuální výstavbu. Realitní kancelář Marka Svobody dokonce eviduje stovky poptávek po stavebních pozemcích v Hradci Králové a nejbližším okolí. „Ve většině případů proběhne prodej stavební parcely dříve, než se dostane do inzerce. Vysoké poptávce ovšem odpovídají i vysoké nabídkové ceny za metr čtverečný.“

Růst cen nemovitostí v posledních pěti letech je dobře viditelný také na cenách nových bytů. „V roce 2018 jsme prodávali projekt v panelovém domě v centru Hradce Králové o 74 bytových jednotkách a dispozicích 1+kk - 2+kk. Všechny bytové jednotky včetně společných prostor prošly rekonstrukcí. Průměrná cena za 1 m2 v tomto projektu byla 46 tis. Kč. Aktuálně dokončujeme druhou etapu v projektu Cihlovka v Hradci Králové. Všechny byty jsme doprodali v posledním kvartálu 2021 a průměrná cena za 1 m2 se pohybovala okolo 84 tis. Kč.  U bytových jednotek o dispozici 1+kk a 2+kk byla cena lehce přes hranicí 100 tis. Kč za 1 m2.“

Trh s vlastním bydlením se aktuálně nachází na pomyslném rozcestí. O dalším směru rozhodnou kupující a jejich ochota nakupovat za současné ceny. Pokud by došlo k dalšímu růstu úrokových sazeb hypotečních úvěrů, může se to na trhu s bydlením projevit dalším snížením zájmu o nemovitosti, a tím pádem větším tlakem na snížení kupních cen.

Kvalitní nemovitosti v atraktivních lokalitách, stejně jako stavební pozemky, si ovšem svou cenu velmi dobře držely i v letech 2009-2014, kdy prošel celý realitní trh silnou recesí. Naopak, panelové byty v původním stavu či starší rodinné domy před celkovou rekonstrukcí na ceně ztratily.