V Hradci Králové je velký nedostatek bytů a stavebních pozemků

16.9.2019 - V Hradci Králové, stejně jako v dalších městech České republiky, je stále velmi silná poptávka po vlastním bydlení. Ceny sice vzrostly, to ale to nic nezměnilo na tom, že zájemců o koupi je více než nabízených nemovitostí. Díky nízkým úrokovým sazbám hypotečních úvěrů mnoho zájemců volí delší dobu splácení a tím si sníží splátku tak, aby na vybranou nemovitosti svými příjmy dosáhly. Jak ale bude vypadat trh s bydlením v Hradci Králové v dalších letech? Budou ceny nemovitostí dále růst?

Podle Jakuba Janiše z realitní kanceláře Fortunae, který se zabývá také prodejem developerských projektů, poptávka po bytových jednotkách neopadá. Naopak zcela jednoznačně převyšuje současnou nabídku. "Pokud jde o ceny bytů, došlo k určité stabilizaci. I když stále pozorujeme mírný růst," dodává Janiš.

Velmi podobně hodnotí aktuální dění na Královéhradeckém realitním trhu také Petr Hladík z realitní kanceláře Global: "Od roku 2014 rostly ceny bytů v některých větších městech až neúměrně. V Hradci Králové došlo k enormnímu nárůstu cen, což způsobily levné hypotéky v poměru k inflaci. Mnoho lidí začalo kupovat byty jako investici. Úplně se nám trh dosud ještě nesrovnal, avšak dražší byty již "visí" v nabídkách velmi dlouho. I u nás již zájem o drahé, podle nás předražené, byty klesá. Při porovnání posledních tří let se růst cen skutečně zastavil, ale očekávaný pokles cen se zatím nekoná. Zatím není nabídka bytů vyrovnaná s poptávkou."

O tom, jestli ceny nemovitostí rostou či klesají vždy rozhodují většinou kupující a jejich ochota akceptovat aktuální ceny. Ve chvíli, kdy lidé přestanou mít o předražené nemovitosti zájem, přichází ochlazení a ti co potřebují prodat, musí jít s cenou dolů. Opačná situace nastává na trhu s malou nabídkou a velkou poptávkou, jako např. nyní v Hradci Králové, což potvrzuje Lenka Bečvářová z Garančního fondu bydlení: "Vývoj trhu řídili za jakékoliv ekonomické situace vždy prodávající. To je způsobeno především velkým nedostatkem nových bytů na trhu, kdy k poslední větší výstavbě došlo právě v letech na začátku krize. Takže z pohledu počtu nabízených bytů se jedná, podle mého názoru, o každoroční pokles, a ten vyvolává samozřejmě neustálé zvyšování cen starších bytů. Pokud zájemce o bydlení začne pátrat v konkrétní lokalitě a má nějaké základní požadavky na byt např. patro, velikost apod. dostane se většinou do situace, že může vybírat maximálně z jednotek nabízených bytů. Ovšem stává se také, že nabídka neexistuje vůbec. Ceny již v současné době nerostou takovým tempem, ale nedá se říci, že je trh v rámci nabídky a poptávky vyrovnaný. Spíše již naráží na cenový strop, kdy zájemci s ohledem na výši ceny bydlení raději zvolí formu nájmu než koupě."

Mnozí očekávali pokles cen způsobený zpřísněním podmínek ze strany ČNB, které začaly platit na podzim roku 2018. Podle oslovených odborníků se sice růst cen zpomalil, nikoliv však zastavil. "Zpřísnění pravidel poskytování úvěrů samozřejmě vyvolalo horší dostupnost hypotečních úvěrů pro řadu žadatelů. U určitých jedinců tento krok měl za následek problém se získáním HÚ v určité výši, ale celkově myslím, že úvěry na bydlení je stále možné získat," doplňuje Jakub Janiš. Stejně vidí aktuální vývoj také Petr Hladík a doplňuje: "Po zásahu ČNB do oblasti hypoték jsme zaznamenali menší problém s financováním, avšak pouze u nízkopříjmových skupin, kde potřebovali 100% hypotéky, což je však asi žádoucí. Nyní však hypotéky zase fungují dobře a sazby se příliš nenavýšily, dokonce některé banky zlevňují."

Velká poptávka se ovšem netýká v Hradci Králové pouze bytů, ale také stavebních pozemků. Těch je nejen v Hradci Králové, ale také v okolních obcích nedostatek, což se projevuje na jejich cenách. Na rozdíl od bytů, stavebních pozemků stále ubývá. A ti, kteří je vlastní, nechtějí prodávat pod cenou. Je tedy velmi pravděpodobné, že bude růst cen stavebních pozemků pokračovat i v dalších letech. Podle Jakuba Janiše ceny pozemků, zejména stavebních v Hradci Králové a jeho okolí trvale rostou. "Dle mého názoru bude tento trend pokračovat i v příštích letech. Důvodem je zejména, to že pozemky vhodné pro výstavbu je prostě obtížné sehnat. Na radikální pokles cen bych tedy v příštích letech rozhodně nesázel.“

Výrazný zásah do nabídky stavebních pozemků může mít nový územní plán. Ten současný již mnoho možností výstavby nenabízí. Platnost nového územního plánu je ovšem stále v jednání. Podle Petra Hladíka nastane v Hradci Králové zvláštní situace. Město totiž již 7 let komplikuje výstavbu domů i bytů zablokováním změn v územním plánu. Nový územní plán připravený v roce 2015 se pravděpodobně schválí současným zastupitelstvem, tedy nejpozději do roku 2022. "Tímto schválením dojde k dlouho očekávanému uvolnění stovek stavebních parcel, na což čekají stovky lidí a developerů. Tato skutečnost, po tak dlouhém násilném vyhladovění obyvatel Hradce ve vztahu k novým stavebním parcelám, může mít velký vliv na ceny pozemků. Bude to jev dočasný, ale ve chvíli, kdy není kde stavět a ze dne na den budou v Hradci stovky možností, může vzniknout velká anomálie, se kterou je zapotřebí při odhadu cen pozemků na příštích 5 let každopádně počítat," uzavírá Hladík.

Na schválení nového územního plánu poukazuje také Lenka Bečvářová: "Hradec Králové bohužel nemá již mnoho let schválený nový územní plán a jeho schválení je velmi nejisté. Ceny pozemků v atraktivních lokalitách stále rostou a prakticky se na klasický inzertní trh nedostávají. Po schválení nového územního plánu může dojít ke krátkodobému poklesu cen, ale v delším horizontu předpokládám spíše další nárůst cen nemovitostí."

Z velké míry je tedy další vývoj cen stavebních parcel v Hradci Králové v rukou více radních než vlastníků pozemků. Pokud ke schválení nového zemního plánu dojde, otevřou se pomyslné dveře k dalšímu rozvoji města. Zejména pro lidi, kteří chtějí v Hradci Králové bydlet, bude vývoj na odboru územního plánování velmi důležitý.