Za jakých podmínek může pronajímatel rekonstruovat nájemní byt

Jestliže pronajímáte starší byt, čas od času potřebuje větší úpravy. Ideální je provádět je v momentě, kdy v bytě nikdo nebydlí. Tedy po skončení nájmu jednoho nájemce a před tím, než byt pronajmete dalším osobám. Ne vždy to však jde.

Rekonstrukce prázdného bytu je jednoduchá

V prvé řadě bude záležet na stavu konkrétního bytu. Jestliže jde o byt v domě, v němž se v posledních několika desítkách let neprováděly žádné větší úpravy, bude situace jiná, než když půjde o novější byt v panelové zástavbě, a jinak to bude u bytu postaveného v posledních zhruba dvaceti letech.

U některých domů z první republiky či v domech postavených v poválečných letech mohly být v době před privatizací bytového fondu provedeny větší rekonstrukce, včetně výměny elektrického vedení v bytech, renovace koupelen a podobně. V tomto případě máte zásadní problém vyřešen. Jestliže tomu tak nebylo, doporučí zřejmě stavební odborníci provést i tyto náročné práce, které však zajistí lepší kvalitu bytu na další desetiletí. U novějších bytů mohou stačit „kosmetické“ úpravy.

Každopádně si před rekonstrukcí bytu k pronájmu položte zásadní otázku: komu budete byt pronajímat a co musíte provést, aby byl nájemce spokojen. Jiné to bude, pokud chcete byt pronajmout dlouhodobě a dopřát nájemcům vyšší standard. Jiné v případě rodiny s dětmi, která hledá byt na dobu, než si bude moci dopřát větší či vlastní. A jiné potřeby mají studenti, kterým má byt sloužit jako ubytování v místě studia vysoké školy. 

Pro pronájem bytu leckdy stačí mít funkční kuchyň, koupelnu a WC a zajištěno kvalitní vytápění. 

Rekonstrukce pronajatého bytu

Pronajatý byt je pro rekonstrukci složitější. Už jen proto, že je vybaven bytovým zařízením, které často patří nájemníkům, a samozřejmě také proto, že v něm bydlí. A čím více osob, například čtyřčlenná rodina, tím náročnější organizace takové rekonstrukce bude. 

V prvé řadě je až na výjimky třeba souhlasu nájemce. Podle občanského zákona jsou těmito výjimkami případy, kdy změna domu nebo bytu nesníží hodnotu bydlení a lze ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, změna byla přikázána orgánem veřejné moci, nebo musí být změna provedena, protože hrozí zvlášť závažná újma (nečekaná havárie, prasklá zeď, strop, vzedmutá podlaha po vytopení bytu atd.).

U drobnějších rekonstrukcí, které budou vyžadovat vystěhování nájemce maximálně na týden, jej stačí vyrozumět 10 dní předem. Větší rekonstrukci je třeba nájemníkům oznámit 3 měsíce před plánovaným započetím prací. Nájemce musí udělit s rekonstrukcí souhlas, a to do 10, resp. v případě drobnější rekonstrukce do 5 dnů. Jestliže jej neudělí, musí se pronajímatel obrátit na soud a prokázat účelnost úprav a nezbytnost vyklizení bytu.

Pokud se bude muset nájemce vystěhovat, má vždy právo na úhradu přiměřených nákladů. Jsou to například náklady spojené s vyklizením bytu, stěhováním, zajištěním jiného bytu a úhrada nájemného v tomto bytě.  

Jak je to s nájemní smlouvou a nájemným po rekonstrukci

I když je byt rekonstruován, pro pronajímatele to není důvod k ukončení nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou. A to ani v případě, že nájemce s rekonstrukcí nesouhlasí. Pronajímatel však může po rekonstrukci nájemné zvýšit, a to buď dohodou s nájemcem nejvíce o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Pokud se nedohodnou, může být nájemné pronajímatelem zvýšeno maximálně o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně.

V některých případech se stává, že pronajímatel nabídne nájemci přestěhování do jiného bytu. Může to být například když pronajímatel postupně rekonstruuje bytový dům a některé jednotky jsou již po rekonstrukci. Určitě je pro nájemce pohodlnější stěhovat se „přes chodbu“, než sbalit veškerý svůj majetek a stěhovat se mimo objekt. Ovšem znamená to také ukončení stávající nájemní smlouvy na původní byt a uzavření nové.