Za skrytou vadu nemovitosti lze považovat i hluk

Hluční sousedé, kvůli kterým nemůžete spát. Blízkost nemocnice, fotbalového stadionu, to vše může ovlivnit kvalitu vašeho bydlení. V některých případech může být hluk považován i za skrytou vadu nemovitosti.

Hluk se při prohlídce nemovitosti zjišťuje špatně
Nové byty již bývají dostatečně odhlučněny. Ale pokud kupujete byt ve starším domě, řadový domek, či polovinu dvojdomku, nemusí tomu tak být. A přitom budete mít sousedy přímo za zdí. Proto je dobré se zajímat, co za tou zdí, která vás dělí od sousedů, je, a z čeho je zeď postavena. Jestliže spolu byty sousedí například předsíní a kuchyní, hluk nemusíte prakticky zaznamenat. Zvláště když je na této zdi instalována kuchyňská linka, vestavné skříně a podobně. Když však bude společná zeď se sousedy například v ložnici či v obývacím pokoji, mohou zvuky dosáhnout takové intenzity, že to bude mít vliv na vaši kvalitu bydlení. 

Proto je dobré prohlídku bytu naplánovat na odpolední či podvečerní hodiny, kdy lze předpokládat, že sousedé budou doma. Jen tak zjistíte, zda je od sousedů slyšet televize a běžný hovor. Lze předpokládat, že sousedé budou slyšet stejné zvuky u sebe. Informujte se také, zda je zeď případně odhlučněna. Dnes není problém takové odhlučnění provést řádově za pár desítek tisíc, svépomocí i za tisíci.

Zvláště u starších činžáků či panelových bytů se hodí také zkontrolovat prostor stoupacích šachet a zjistit, zda jsou od sousedů odděleny pevnou překážkou. Pokud ne, mohou se stát nejen zdrojem hluku, ale i různých pachů.

Nadměrný hluk od sousedů lze považovat za skrytou vadu nemovitosti
Obecně platí, že skryté jsou takové vady, které nelze při řádné prohlídce koupené věci zjistit. Do takové vady může spadat i nedostatečného odhlučnění stěny, která rozděluje dva byty. V takovém případě by šlo o vadné plnění kupní smlouvy.

Co se týče lhůty, v níž je kupující povinen u prodávajícího uplatnit vadu koupené věci, platí v obecné rovině dle § 2104 občanského zákoníku, že kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve a přesvědčí se o jejích vlastnostech.

Dle § 2112/1 občanského zákoníku je kupující povinen oznámit prodávajícímu zjištěnou vadu věci bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistil. I když skryté vady nemovitosti je možné řešit do pěti let od uzavření kupní smlouvy, lze předpokládat, že nadměrnou hlučnost zjistíte krátce po nastěhování. Proto je třeba jednat bez zbytečného odkladu a navrhnout řešení.

Podle názoru odborníků se může jednat o podstatné porušení kupní smlouvy, protože o této vadě prodávající musel v době uzavírání smlouvy vědět, takže lze žádat i zrušení kupní smlouvy. Ne vždy se však nový majitel chce stěhovat. Jsou proto i další možnosti řešení.

Odhlučnění stěny je dobrým řešením
Pokud se jedná o stěnu v obytné místnosti, často stačí umístit na ni například knihovnu, sestavu skříní nebo podobný nábytek, který hluk odfiltruje. To však neznamená, že by kupující neměl žádat kompenzaci.

V případě takové skryté vady má kupující právo mimo odstoupení od kupní smlouvy také na odstranění vady opravou věci nebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Kupující musí sdělit prodávajícímu při oznámení vady, jaké řešení si zvolil. Tuto volbu již nelze změnit, aniž by s tím prodávající souhlasil.

V případě, že zvolíte "opravu věci", můžete se dohodnout s prodávajícím, že necháte stěnu odhlučnit a on uhradí náklady na toto odhlučnění. Ovšem odhlučnění jedné stěny znamená minimálně deseticentimetrový úbytek krát délka stěny z užitné plochy bytu. To by se pak mělo promítnout do kupní ceny nemovitosti. Lepším řešením tedy zřejmě bude žádat o slevu z kupní ceny, do níž by se zahrnul jak úbytek plochy bytu, tak náklady na odhlučnění.

Někdy kupující žádají v případě zjištění skrytých vad nepřiměřeně vysokou slevu. Pokud na ni však prodávající nepřistoupí, může dojít ke zbytečným soudním přím, které potrvají roky. Nejvýhodnějším řešením je dohoda a mimosoudní vyrovnání.