Do jakých nemovitostí se vyplatí investovat?

13.6.2013 - Koupě nemovitosti s dobrou návratností se opět dostává do hledáčků mnoha investorů.  Ve většině případů nejde ani tak o polohu dané nemovitosti, jako spíše o dobu návratnosti vynaložených finančních prostředků. Na aktuální situaci na trhu s investičními realitami jsme se zeptali Lukáše Hegera, ředitele realitní kanceláře I.E.T. Reality s.r.o., který se právě na tento typ nemovitostí dlouhodobě specializuje.

Jaké typy nemovitostí jsou aktuálně z pohledu investorů nejvyhledávanější?
Největší zájem registrujeme u nemovitostí do 50 milionů, zejména pak u nájemních domů. Skladba prostor v těchto nemovitostech je většinou složena z přízemních obchodních prostor a bytovými nebo kancelářskými prostory v patrech. Velký zájem je také o samostatné obchodní a nebytové prostory postavené na dobrých místech. Tyto investice jsou výhodné zejména pro dobrou výtěžnost z nájmu a velkou úsporu nákladů spojenou s údržbou a opravami.

Od realitních makléřů často slýcháme, že je poměrně velký zájem o nemovitosti s návratnosti do 10 let. Dají takové zakázky sehnat? 
Investiční nemovitosti jsou na dnešním trhu v hledáčku spousta investorů. To je i důvod, proč se dnes v tak nejisté době soustředí investoři na tento druh investic. Samozřejmě, že s přibývajícím zájmem těchto klientů dochází ke zmenšování nabídky dobrých nemovitostí. Nemovitostí s desetiletou návratností opravdu není mnoho. Většinou jde o reality s nákupní hodnotou nad 100 milionů. Pokud je nemovitost levnější a splňuje zmíněné kritéria, jedná se většinou o neobsazené budovy nebo menší obchodní centra, která jsou závislá na jednom generálním nájemci. Je obtížné koupit nemovitost v dobrém technickém stavu, obsazenou nájemci a ještě s nájmem s 10 letou návratností. Ale není to nereálné. Tyto příležitosti jsou trendem poslední doby, způsobené ekonomickou krizí, kde mnoho vlastníku dalo do nabídky nemovitosti, které by za jiných okolností neprodávali. 

Za jakou dobu se prodá nemovitost s návratností do deseti let?
Doba prodeje závisí na čtyřech základních faktorech a to: cena v porovnání s návratností z nájmu, technický stav nemovitosti, lokalita a obsazenost. Pokud se jedná o návratnost 10 let se splněním všech uvedených kritérií, je prodej otázkou velmi krátkého času. Zde se bavíme v řádech týdnů. Pokud se budeme bavit o nemovitostech, které se pohybují okolo 12 leté návratnosti, tak se bavíme o nejčastějším příkladu s prodejem do 6 měsíců. Pokud je návratnost delší, může být prodej otázkou náhody nebo v řádu několika let. Jako náhodný kupec se považuje např. klient, který nemovitost chce koupit pro svou vlastní podnikatelskou aktivitu nebo pro své využití, např. k vlastnímu bydlení. V tom případě nezáleží na návratnosti, ale na nemovitosti samotné. Klienta hledáte na základě inzerce a dle způsobu využití bez garance jak dlouho to bude trvat.

Jaká je nejčastější doba návratnosti u nabízených investičních nemovitostí?
Za standardní považuji 12 let. V nabídce máme investiční nemovitosti od 10 do 15 let. Dále bych to již jako investici nepovažoval, ale spíše jako standardní nebo účelový prodej nemovitostí. Investovat lze i do pozemků, půdních prostor, komerčních budov a následné výstavby nebo rozdělení na jednotky pro rozprodej a zisk. Je to vždy o investičním poradenství a dobrém realitním makléři.