Kde a jak uschovat kupní cenu za nemovitost?

30.3.2011 – Převod finančních prostředků za nemovitost je jedním z nejdůležitějších a současně nejrizikovějších kroků při pořízení nemovitosti. Alespoň pokud kupující nejsou dostatečně obezřetní. V rámci zkvalitňování služeb realitních kanceláří přechází mnoho realitních profesionálů k úschově finančních prostředků klientů do notářské či advokátní úschovy. Na možné výhody a nevýhody jsme se zeptali Jana Zachystala z realitní kanceláře RE/MAX Alfa, který má s touto oblastí trhu s realitami dlouholeté zkušenosti.

Kde a jak mohu kupní cenu uschovat?
Úschovu peněz zajišťují notáři, advokáti, formou dokumentárního akreditivu či vázaného účtu také banky, ve výjimečných případech i exekutorské úřady. Úschovu kupní ceny nabízejí v rámci zajištění prodeje nemovitosti i realitní kanceláře, ale tento způsob úschovy nedoporučujeme, může dojít k insolvenci realitní kanceláře a zvyšuje se tak riziko případného podvodu. Nejpřístupnější a také nejbezpečnější je úschova u notáře či advokáta, protože je definována zákonem a na dodržování pravidel dohlíží Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora. 

Proč doporučujete uložení kupní ceny?
Účelem úschovy je zajištění, že smluvní strany splní to, na čem se dohodly. Schovatel vystupuje jako třetí nezávislá osoba, u které jsou finanční prostředky deponovány až do splnění všech dohodnutých podmínek.
 
Jsou s uložením spojené nějaké náklady, pokud ano, jak vysoké?
U notářské úschovy je sazebník pevně daný, např. za byt v hodnotě 3 mil. Kč zaplatíte 9.600,- Kč bez DPH. Odměnu za advokátní úschovu je smluvní, realitní kanceláře zpravidla nabízejí úschovu v rámci jejich provize. Kdo za úschovu platí je zcela na dohodě obou stran, nejčastěji se náklady dělí půl na půl. 

Je uložení u „třetí“ osoby/subjektu 100% bezpečné?
Notář či advokát musejí mít ze zákona povinné pojištění odpovědnosti z výkonu povolání. V případě, kdyby se notáři či advokátovi něco vážného stalo, celou záležitost bude řešit notářská, resp. advokátní komora. 

Je možné realizovat prodej nemovitosti bez uschování kupní ceny?
Případ, kdy kupující zaplatí přímo prodávajícímu, rozhodně nedoporučuji. Cílem úschovy je, aby na jedné straně transakce byla vždy nemovitost a na druhé peníze.  Pokud zaplatíte celou částku při podpisu kupní smlouvy, nebo vložení vlastnického práva do katastru nemovitostí a z nějakého důvodu k přepisu vlastnického práva nedojde, nemovitost i kupní cenu má prodávající. Naopak přistoupí-li prodávající na zaplacení kupní ceny nemovitosti až po zápisu nového majitele do katastru, v tu chvíli má u sebe jak peníze, tak i nemovitost kupující.

Ukládá se vždy 100% kupní ceny nebo to záleží?
To je zcela individuální. V současnosti patrně nejběžnější způsob je případ, kdy kupující má část kupní ceny z vlastních prostředků a na část si bere hypotéku. Část, kterou má vlastní deponuje v úschově a prodávajícímu je vyplacena po převedení vlastnického práva na katastru nemovitostí. Druhá část, která je financována prostřednictvím hypotéčního úvěru banka většinou posílá přímo na účet prodávajícího po podání návrhu na vklad zástavního a vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Jaké jsou výplatní podmínky úschovy?
Standardně přepis vlastnického práva ve prospěch kupujícího v katastru nemovitostí. Rozhodně doporučuji ponechat v úschově část kupní ceny odpovídající předpokládané výši 3% daně z převodu nemovitostí. Uschovatel zaplatí částku za daň přímo na účet finančního úřadu poté, co jedna ze stran dodá daňové přiznání opatřené razítkem podatelny daného finančního úřadu.