Neplatiče může pronajímatel vystěhovat až po rozhodnutí soudu

Pro pronajímatele je nejvíce problematickou záležitostí vystěhovat z bytu nájemníka, který neplatí. I když se zdá, že existuje dostatek nástrojů, nájemník – i když neplní své smluvní povinnosti – je dle stávajících zákonů chráněn i v těchto případech více než majetek pronajímatele.

Ochrana nájemníka je určitě důležitým nástrojem klidného bydlení. Naopak, nájemní bydlení je i významnou součástí státní politiky a je mu věnována dostatečná pozornost. Většina pronajímatelů si také seriózních nájemníků určitě váží. Vždyť co je lepšího, než platící nájemník a klid v domě. Ovšem ne všichni jsou takoví.

A pronajímatel má velmi málo zákonných možností, jak nájemníka, který své povinnosti neplní, vystěhovat. Jednou z hlavních povinností je pravidelná úhrada měsíčního nájemného, případně i dalších poplatků s pronájmem souvisejících. Pronajímatel poplatky za služby obratem posílá dál svým dodavatelům – vodárnám, úklidovým firmám, za odvoz odpadu, údržbu výtahu, elektřinu ve společných prostorách a podobně.

Nájemné pak rozdělí na část, která připadne na údržbu domu neboli do fondu oprav, což je sice termín používaný převážně v SVJ, ale takový fond musí tvořit i soukromý pronajímatel. Ne sice ze zákona, ale pochopitelně musí dbát na údržbu a opravy domu a vytvářet si zdroje například na novou střechu, omítku, zateplení, výtah či opravy interiéru a jiné. Teprve poslední díl z platby nájemníka je jeho příjem, z něhož musí odvést daně.

To vše se však špatně zajišťuje, pokud se někteří nájemníci rozhodnout nájem neplatit. Po nezbytných písemných upomínkách může pronajímatel ve svůj prospěch použít jistinu neboli kauci. Co však dělat, když kauce je spotřebovaná, nájemník neplatí, ale v bytě dále bydlí? Následovat musí výpověď z nájmu pro hrubé porušení povinností. Pokud se však nájemník odmítne i po uplynutí výpovědní lhůty vystěhovat, nastává čas na poslední možné řešení. Tím je exekuce vyklizením nemovitosti.

Exekuci musí na návrh pronajímatele rozhodnout soud. 
Exekutor nejprve zašle nájemníkovi, který byt neoprávněně obývá, výzvu k dobrovolnému splnění povinnosti (tj. k vyklizení bytu), ve které stanoví lhůtu 30 dnů. Nájemník je dále povinen uhradit zálohu na náklady exekuce. Jestliže nájemník nereaguje, exekutor stanoví termín vyklizení. O něm opět vyrozumí nájemníka, a dále pronajímatele – resp. majitele nemovitosti, a příslušný orgán obce, v jejímž obvodu se vyklízená nemovitá věc nachází. Termín musí být stanoven nejméně 15 dní před samotným vyklizením. 

V této době by měl exekutor provést místní šetření pro další hladký průběh exekuce. Zjišťuje se, zda se nájemník v bytě zdržuje a je tedy pravděpodobné, že bude vyklizení přítomen, rozsah jeho majetku, protože bude třeba zajistit odvoz a skladování těchto věcí, a dále by se měl exekutor dozvědět, zda se v bytě vyskytují další osoby či zvířata. Někdy se tyto informace získávají složitě, zvláště pokud nájemník nespolupracuje, zapírá se a podobně. Lze to zjistit dotazem u pronajímatele, který když v domě bydlí, tak má o těchto záležitostech povědomí, nebo u sousedů.

Samotné vyklizení se často provádí za přítomnosti Policie ČR, protože je pravděpodobné, že nájemník, který se neodstěhoval již po výpovědi pronajímatele, bude vyvolávat konflikty a vystěhování nějakým způsobem bojkotovat. Průběh vystěhování by pak měl exekutor zdokumentovat, nejlépe natočením videa. Na závěr exekutor pořizuje protokol o vyklizení, který by si měl převzít pronajímatel i bývalý nájemník.

Nájemník by si měl své vyklizené věci na místě převzít. Pokud tak odmítne učinit, nebo nebude vyklizení přítomen, exekutor je dá uložit do úschovy a vyrozumí nájemníka, kde se nacházejí. Pokud nejsou věci vyzvednuty do šesti měsíců ode dne, kdy byly uschovány, budou prodány. Výtěžek prodeje vyplatí exekutor nájemníkovi po srážce nákladů úschovy a nákladů prodeje.

Situace pronajímatele, když se nájemník i přes výpověď z nájmu nevystěhuje a dále neplatí, není jednoduchá. Chce ochránit svůj majetek a má právo o něm rozhodovat a zhodnocovat jej. Na druhou stranu ochrana nájemníka je dnes v tomto směru silnější než právo pronajímatele. Právníci však zdůrazňují, že násilné vystěhování bez rozhodnutí soudu, ale i jen výměna zámku u vstupních dveří či odpojení energií nic neřeší.  Naopak, dojde-li záležitost až k policii či před soud, bude takové jednání nebo jakékoliv jiné vyvíjení nátlaku hrát v neprospěch pronajímatele.