Jaké jsou povinnosti při poskytování služeb spojených s nájmem bytu?

Podle statistiky, kterou před časem zveřejnil Dtest, žije více než 2,5 mil. občanů naší republiky v nájemních bytech. Většina nájemců má na sebe přepsané dodávky energií, přesto existuje nezanedbatelná skupina nájemců, kteří platí za všechny služby spojené s nájmem přímo pronajímatelům. Jaká jsou pravidla pro poskytování, úhradu a vyúčtování těchto služeb?

Pravidla stanoví zákon o poskytování služeb č. 67/2013 Sb. Tam se služby dělí na nezbytné a ty ostatní. A pokud není v nájemní smlouvě vymezeno, jaké služby pronajímatel společně s nájmem zařizuje, platí zákonný rozsah těchto nezbytných služeb. Ty zahrnují: dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. 

Mezi nezbytné služby nepatří dodávka elektřiny, plynu ani připojení k internetu. Většina pronajímatelů energie svých nájemců nechce řešit a umožňuje nájemcům uzavřít na dodávky energií a internetu smlouvu přímo s dodavateli. Ovšem pokud chtějí nájemcům zprostředkovávat i tyto služby, je to možné. 

Všechny služby, které takto poskytuje pronajímatel, se rozúčtovávají. Zúčtovací období trvá zpravidla 12 měsíců, většinou je to kalendářní rok. Poté má nájemce 4 měsíce na to, aby požádal pronajímatele o nahlédnutí do všech podkladů pro vyúčtování. Pronajímatel by měl naopak do stejné lhůty, tj. do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období, doručit nájemci vyúčtování služeb, kde by měly být jasně patrné skutečné náklady a zálohy uhrazené nájemcem. 

Vyrovnání přeplatků či nedoplatků provedou nájemce s pronajímatelem v dohodnuté lhůtě, která může být maximálně 4 měsíce – pokud si ji takto stanoví v nájemní smlouvě. Pokud není lhůta stanovena, musí být přeplatek či nedoplatek vyrovnán nejpozději do 3 měsíců od doručení vyúčtování. Od doručení vyúčtování také plyne nájemci třicetidenní lhůta na podání námitek a pronajímatel je musí vyřídit do 30 dnů od doručení.

U některých nájemních smluv, zejména u krátkodobých pronájmů, může být praktičtější, když se energie nepřepisují a jsou vedeny na pronajímatele. Jsou-li dodávky energií a služeb připojení k internetu součástí služeb spojených s nájmem, bude velmi důležité správné nastavení výše záloh za tyto služby. V současné době rostoucích cen energií se výše záloh může častěji měnit. Pronajímatel má proto právo jednostranně změnit nájemci výši záloh. Musí to učinit písemně a zvýšení odůvodnit. Zvýšení pak platí od prvního dne následujícího měsíce.
Ovšem úhrady za energie mohou být také někdy hrazeny paušálem.

To je třeba uvést v nájemní smlouvě. Přitom mohou v jednom domě existovat obě možnosti – tedy že někteří nájemci budou mít paušální platbu a některým se budou služby vyúčtovávat. Úhrady za energie či další služby, například internet apod., jsou pak buď zahrnuty do částky nájemného, nebo jsou hrazeny samostatnou paušální částkou vedle nájemného. Pokud nájemce a pronajímatel zvolí jednu z těchto dvou variant, služby poskytované s nájmem bytu se nevyúčtovávají. Neplatí to však vždy, je to spíše otázka krátkodobých pronájmů. Podle příslušného zákona (§ 9) nelze u nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod. Platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat.

Již při podpisu nájemní smlouvy by mělo být definováno, kolik osob bude v bytě bydlet, a to zvláště v domech, kde se rozúčtování nákladů na služby řídí podle počtu osob v domácnosti. Nájemce by měl proto při každé změně nahlásit nový počet osob pronajímateli. Nejen že tím splní svou zákonnou povinnost, ale také může zabránit zbytečným sporům o správnost vyúčtování.