Co vše má vliv na cenu nemovitosti?

Prodávající se mě často ptají, jak lze docílit nejvyšší ceny jejich nemovitosti a kupující se ptají, na co si mají dávat pozor a co by mohlo být argumentem ke slevě.

Z pohledu prodávajícího je důležité mít veškeré informace o nemovitosti k dispozici a na základě toho určit kupní cenu, která bude konečná, neměnná a v souladu s obvyklou tržní cenou v blízkém okolí. O cenových mapách dnes psát nebudu, ale pokusím se otevřít témata, která jsou někdy neoblíbená, ale v dnešní době a s novými zákony opravdu důležitá.

Dokumentace k nemovitosti

Základ při prodeji nemovitosti je aktuální dokumentace. Jako příklad uvedu chybějící stavebnětechnickou dokumentaci, za kterou vám stavební úřady mohou nově ukládat pokuty až do výše 400 000 Kč. Pokud nic v ruce nemáte, začněte na stavebním úřadě a zjistěte, co mají k dispozici a rovnou se zeptejte, co je potřeba doložit. Další důležitou součástí jsou revize. Například kouřové cesty. Jak se řeší požár v důsledku ucpaného komínu bez revize? O těchto tématech jsem se dále rozepsal na svém webu. Pokud tyto dokumenty chybí, může to být impuls k tomu, že po vás kupující bude chtít slevu z kupní ceny za tzv. právní vady.

Pozor na černé stavby

S tématem dokumentace úzce souvisí černé stavby na pozemku. Je důležité si uvědomit, že naprostá většina kupujících, financuje koupi nemovitosti pomocí hypotečního úvěru. A většina odhadců dává do podmínek pro banku legalizaci těchto černých staveb. Pokud se tak nestane, banka úvěr zruší nebo se výjimečně může stát, že dojde k čerpání pod podmínkou. Ale legalizaci se nevyhnete. Navíc opět narážíme na problém při pojistných událostech a na vysoké pokuty ze stavebního úřadu. Ten může dokonce nařídit demolici takové stavby.

Technický stav

Technický stav nemovitosti, je pak asi nejdůležitějším krokem. Toto téma je velmi obsáhlé a je třeba se na nej opravdu připravit. Zejména u rodinných domů po rekonstrukci. Ale i u bytu se může stát, že například protéká voda parapetem nebo jsou stoupačky v havarijním stavu. Zde může pomoci, k prodeji přiložit technickou inspekci nemovitosti, aby budoucí vlastník věděl, co si skutečně kupuje. Nemá cenu něco skrývat a tajit. Vyhnete se zbytečným sporům a reklamacím.

Příprava nemovitosti

Pokud je nemovitost vybydlená, je opravdu velkým bonusem pokud je vymalovaná nebo alespoň vyklizená. Pokud prodávající v nemovitosti bydlí, pak pomůže i běžný úklid v domě a na pozemku. Může se stát, že prostě není v silách prodávajícího v tomto směru cokoliv udělat, pak je ale potřeba počítat s tím, že kupující se bude dožadovat slevy nebo např. vyklizení externí firmou. Současně by tato informace měla být už v inzerátu, aby o tom kupující věděl.

Kupujícím na závěr doporučuji být důsledný a nebát se ptát. Uspokojit odpovědi na všechny své otázky a na prohlídku si s sebou vzít odborníka, který vám pomůže stav nemovitosti posoudit, je krok správným směrem.

Prodávajícím doporučuji obstarat si co nejvíce informací o technickém stavu prodávané nemovitosti a veškerou výše zmíněnou dokumentaci. Jen díky tomu předejdete zbytečným problémům a dodatečným požadavkům např. na slevu z kupní ceny.

Miloslav Popek, DiS., eDO Reality