Může být nezletilé dítě vlastníkem nemovitosti?

Jsou situace, které rodiče či jiné příbuzné přivedou k tomu, že chtějí nemovitost ve svém vlastnictví převést na nezletilé dítě. Tuto transakci zákon umožňuje, neboť již od narození má člověk možnost nabývat majetek. Do hry zde však vstupuje právě nezletilost obdarovávaného. Takže celý proces je složitější než darování dítěti, které již dosáhlo 18 let, a je tudíž plnoleté.

Důvodů, proč darovat nemovitost nezletilému, je více. Může to být například rozvod rodičů, kteří mají ve společném jmění manželů nemovitost. Mohou se dohodnout, že v rámci majetkového vypořádání nebudou vyplácet jeden druhého nebo přistoupí k prodeji nemovitosti, ale že ji darují společnému nezletilému potomkovi. Podobné to může být s prarodiči, kteří za svého života chtějí uspořádat své majetkové záležitosti a rozdělit majetek mezi rodinné příslušníky.

Darovací smlouvu musí podepsat zletilá osoba

V případě darování nemovitosti nejde o běžnou transakci, kterou může vykonat i nezletilá osoba. Děti do 18 let samozřejmě mohou podle zákonů vstupovat do obchodních vztahů, ale pouze "přiměřeně své rozumové a volní vyspělosti". Dítě si tedy může jít koupit tričko nebo pomůcky do školy, což je v podstatě uzavření spotřebitelské smlouvy. Může také přijímat běžné dárky k narozeninám, Vánocům a podobně. Ovšem podpis darovací smlouvy, jímž nabyde nemovitost, za něj musí provést zákonný zástupce.

Podle občanského zákoníku (§ 858–900) je stanoveno, že rodičovská odpovědnost mj. znamená i zastupování dítěte při spravování jeho jmění a zastupování dítěte při právních jednáních, ke kterým není právně způsobilé. Navíc k právním jednáním, které se týká jmění dítěte (a to existujícího i budoucího), potřebují rodiče souhlas soudu. Mezi vyjmenovaná jednání, k nimž je třeba souhlas soudu, patří také nabývání, zcizení nebo zatížení nemovité věci i podílu na ní. Rodiče tedy budou zastupovat dítě při podpisu darovací smlouvy, kterou musí následně schválit opatrovnický soud.

Postup při darování nemovitosti nezletilému dítěti je tedy tento

Nejprve se sepíše darovací smlouva na nemovitost. Ta musí být vždy písemná a podpisy na ní musí být úředně ověřeny. Po uzavření darovací smlouvy musí rodiče podat návrh na soud na získání souhlasu s nakládáním se jměním nezletilého. K návrhu se připojí vyhotovená a podepsaná darovací smlouva.

Příslušným je okresní soud, v jehož obvodu má nezletilé dítě bydliště. Soud nejprve stanoví nezávislého opatrovníka, což je většinou orgán sociálně právní ochrany dětí. V řízení se posuzuje, zda je uzavření darovací smlouvy v zájmu dítěte. I když souhlas soudu je většinou kladný, ne vždy tomu tak musí být.

Nemovitost by neměla mít právní vady (například zatížení předkupním právem, zástavním právem). Měla by být také v dobrém stavu, protože darování ruiny zřejmě soud nebude považovat za prospěšné pro správu jmění dítěte, protože v tomto případě nedojde ke zhodnocení nemovitosti v průběhu času, ale ke snížení jeho hodnoty.

Pokud soud darovací smlouvu schválí, pak lze přistoupit k podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Ke vkladu se připojí nejen darovací smlouva, ale i kladné stanovisko soudu. Pokud by nebylo, katastr zápis neprovede a darovací smlouva bude neplatná.

Věcné břemeno ve prospěch dárců lze zanést do darovací smlouvy

Pokud v nemovitosti dárce či dárci bydlí a hodlají v ní bydlet i nadále, je třeba, aby si v darovací smlouvě vymínili věcné břemeno užívání. Mohou do smlouvy také zanést zákaz zcizení a zatížení. Ten se také zapisuje do katastru nemovitostí a znamená, že obdarovaný nemůže nemovitost bez souhlasu dárců převést na jinou osobu, prodat ji, ani ji  pronajmout. Také tato ujednání, pokud budou součástí darovací smlouvy, zohlední soud ve svém rozsudku. Pokud budou by byla věcná břemena zřizována později, musí o jejich schválení opět žádat soud.

O běžnou údržbu a provoz nemovitosti se až do zletilosti obdarovaného starají rodiče. Příjmy z pronájmu musí dle zákona použít k řádné správě dané nemovitosti, a dále k výživě dítěte. Další zisk mohou použít na vlastní výživu i výživu nezletilých sourozenců obdarovaného. Každé významné nakládání s nemovitostí (například rozsáhlá rekonstrukce, prodej) až do zletilosti obdarovaného podléhá souhlasu soudu.