Co je to předsmluvní odpovědnost?

Každý dospělý občan by měl vědět, že pokud poruší podmínky smlouvy, kterou podepsal, ponese následky. Ty mohou být různé – například penále z prodlení za pozdní platbu, pokuta za nedodržení mlčenlivosti, nebo také zrušení smlouvy a povinnost vrátit peníze. Ne každý ale ví, že nepříjemné následky se pojí i s jednáním, které nevyústí v podpis smlouvy.

Jen tak bez důvodu si rozmyslet podpis smlouvy o převodu nemovitosti, když je již vše připraveno u notáře, může mít své důsledky. Takové jednání může spadat pod pojem "předsmluvní odpovědnost".

Ta je zakotvena v občanském zákoníku především v ustanoveních § 1728 - § 1730, a také v některých dalších paragrafech, týkajících se například informační povinnosti smluvních stran či způsobení neplatnosti právního jednání.

Předsmluvní odpovědnost se tedy řeší v případech, kdy jedna ze smluvních stran jedná nepoctivě, respektive v rozporu s očekáváním, které u druhé strany vyvolala. Sem nepatří případy, kdy některá strana v průběhu vyjednávání znejistí, protože si představovala jiné podmínky, ale přesto o smlouvě dále jedná, protože věří v její uzavření.

To je v pořádku. Ovšem stává se, že jedna ze stran vlastně nemá skutečný úmysl smlouvu uzavřít, ale do poslední chvíle se chová tak, že v druhé straně vzbudí pocit, že o uzavření smlouvy stojí. Chodí na prohlídky, dává připomínky k návrhu smlouvy, a pak najednou přestane komunikovat, nebo podpis smlouvy stále bezdůvodně oddaluje, až nakonec oznámí, že o uzavření smlouvy nemá zájem, a to aniž pro to má vážné důvody.

Může sice nastat situace, že jedné straně vážný důvod uzavření smlouvy znemožní – ze zákona se tomu říká spravedlivý důvod. Může to být například razantní změna finančních poměrů v důsledku ztráty zaměstnání, dlouhodobá nemoc, rozvod a podobné.

Tyto skutečnosti do předsmluvní odpovědnosti spadat nebudou, neboť v důsledku takových razantních změn zřejmě nebude možné požadovat po této straně, aby koupila nemovitost, na kterou nemá v důsledku změn dostatek prostředků.

Spravedlivým důvodem ale není a nemůže být, když daná strana například objeví jinou nemovitost, která se mu bude jevit výhodnější, nebo dostane od někoho lepší nabídku.

Dalším skutkem, který spadá do předsmluvní odpovědnosti, je situace, kdy je jednání takřka v cílové rovince. U notáře či realitního makléře je připraveno konečné znění kupní smlouvy, je dohodnut termín podpisu, ale jedna ze stran se bez udání důvodu nedostaví a – v lepším případě – pošle zprávu, že si podpis smlouvy rozmyslela – nebo přestane také komunikovat vůbec.

Do předsmluvní odpovědnosti dále patří porušení informační povinnosti. Je pochopitelné, že si strany při uzavírání smlouvy musí sdělit veškeré údaje, které jsou k uzavření třeba. Při koupi nemovitosti jsou to především informace o dané nemovitosti tak, aby pokryly nejen údaje z katastru nemovitostí, ale i například skryté vady, pohledávky či exekuční řízení vedené proti vlastníkovi, které může vyústit v zastavení nemovitosti. Podobné, ale ještě horší, je zneužití nebo prozrazení důvěrných informací. Horší v tom, že druhá strana nejenže uteče od jednání, ale navíc aktivně zneužije nebo prozradí důvěrné informace, které během jednání o uzavření smlouvy zjistila.

Zákon totiž předpokládá, že strany by při jednání měly vždy jednat poctivě, nemají zamlčovat a zkreslovat skutečnosti významné pro rozhodnutí druhé smluvní strany a mají povinnost jednat v souladu s očekáváním, které svým předchozím jednáním vyvolaly.

Porušení předsmluvní povinnosti má právní následky. Poškozené straně vzniká právo na náhradu újmy, případně na finanční vypořádání, podle toho, o jaké porušení předsmluvní odpovědnosti jde. Každopádně se takové nepoctivé jednání nevyplatí, protože k povinnosti náhrady poškozené straně přibydou další poplatky, například na právní zastoupení, ušlý zisk, náklady na odhadce a podobné.