Prodali jste v loňském roce nemovitost? Ne vždy budete platit daně
Prodat nemovitost je transakce jako každá jiná a zisk z tohoto prodeje je třeba zapsat do daňového přiznání a zdanit. Ne vždy však tento fakt platí. V rámci podpory bydlení existují podmínky, které od placení daně z prodeje nemovitosti prodávajícího osvobodí. Důležitý je "časový test,"
Daň z příjmu je určena především pro zdanění investičních nemovitostí. Také proto je daň nastavena tak, aby nezatěžovala ty, kteří skutečně nemovitost využívají pro své bytové potřeby. Jedním z rozhodujících faktorů, zda prodávající bude či nebude platit daň z prodeje nemovitosti, je časový test.
Časový test
Ten stanovuje, jak dlouho je třeba nemovitost vlastnit, aby prodávající neplatil daň z příjmu z prodeje. Prodávající, kteří nabyli nemovitost před 1. lednem 2021, nebudou muset daň odvádět, pokud mezi okamžikem nabytí a prodejem uplyne alespoň 5 let. Pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 pak platí desetiletá lhůta. U převodů družstevního podílu na byt dojde k osvobození při splnění časového testu, stejně jako u nemovitostí v osobním vlastnictví.
Dalšími výjimkami je trvalý pobyt a využití peněz na nové bydlení
Bydlí-li prodávající v nemovitosti minimálně dva roky a následně ji prodá, nebude daň z příjmu platit. Sice není nutné mít v nemovitosti nahlášen trvalý pobyt, ale je třeba prokázat, že vlastník opravdu v nemovitosti bydlel bezprostředně před prodejem. Musí to tedy prokázat například platbami za energie a podobně.
Trvalé bydlení v nemovitosti však zahrnuje pouze období bezprostředně před prodejem, ne jakékoli dva roky. Je-li nemovitost součástí společného jmění manželů, stačí, když v nemovitosti bydlí jeden z nich. U družstevního bytu ale podmínku předchozího bydlení uplatnit nelze.
Dalším případem, kdy se daň z prodeje nemovitosti nehradí, je, pokud prodávající získané finance obratem vloží do koupi či stavby nemovitosti, která bude určená k jeho bydlení.
Posledním případem je zděděná nemovitost. Do časového testu se totiž počítá i doba, po kterou vlastnil nemovitost zůstavitel, ovšem jen pokud se jedná o dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi či manželce. Pokud by tedy dědic chtěl nemovitost obratem po skončení dědického řízení prodat a zůstavitel bydlel v nemovitosti více než deset let, nebude daň platit.
Jak se daň z prodeje nemovitosti počítá
Základem daně z příjmu z prodeje nemovitosti je příjem, tedy částka inkasovaná za prodej nemovitosti, ponížený o související výdaje. Tím je především pořizovací cena nemovitosti.
Příklad z praxe
Pokud by tedy prodávající koupil například dvoupokojový byt za 3 miliony před třemi lety a nyní jen prodal za 4 miliony, základ daně by byl 1 milion korun. Od této částky, respektive od celkových příjmů uvedených v daňovém přiznání, se ale také odečtou případné další výdaje na daný byt, jako náklady na rekonstrukci a podobně. Dále se postupuje jako při běžném daňovém přiznání. I když bude tento příjem jediným příjmem, má prodávající nárok uplatnit daňové slevy na poplatníka, nezdanitelné minimum, slevu na manžela (manželku), úroky z hypotéky, slevy na děti a další.
Vypočítaná částka se pak daní jako ostatní běžné příjmy ze zaměstnání či podnikání, tj. patnácti procenty. Příjem nad částku 1 701 100 Kč se daní 23 %.
Výjimky pro platbu daně z prodeje nemovitosti se nevztahují na právnické osoby, ani na podnikatele – fyzické osoby, které měly nemovitosti v obchodním majetku. V těchto případech má prodávající povinnost zaplatit daň z prodeje nemovitosti vždy.
Související články
Stanovení tržní ceny pro dědické řízení. Pomůže vám realitní makléř?
Jak je možné s nemovitostí zesnulého nakládat Dědic nebo dědicové sice fakticky jsou vlastníky nemovitosti ode dne úmrtí zesnulého, ale s nemovitostí mohou v podstatě nakládat až po skončení…
realitní zpravodaj
14. 6. 2021
Doba pro osvobození příjmů z prodeje nemovitosti se zvýšila z 5 na 10 let
V případě nemovitosti nesloužící k bydlení vlastníka, například pozemek či byt určený k pronájmu, u které došlo ke vkladu po 31. 12. 2020, bude při dalším prodeji nově platit časový test 10 let pro…
realitní zpravodaj
13. 1. 2021
Co vše může ovlivnit čistý výnos nemovitosti
V procesu nákupu investiční nemovitosti a stanovení její skutečné ceny hraje její využití podstatnou roli. Předpokladem je samozřejmě řádné zanesení nemovitosti v katastru a její zkolaudování dle…
realitní zpravodaj
16. 11. 2020
Darování nemovitosti dětem. Kdy je možné vrácení daru?
24.4.2019 - Máte rodinný dům či byt v němž bydlíte a chcete ho darovat dětem či vnoučatům? Není nic jednoduššího, pokud se tedy darování nemovitosti odehraje mezi příbuznými.Proces darování…
realitní zpravodaj
24. 4. 2019
Jak postupovat při prodeji zděděné nemovitosti
22.1.2016 - Dědické řízení je pro pozůstalé mnohdy náročným procesem. Zejména pokud jsou mezi nimi nějaké neshody. Majetek se dělí a zejména u nemovitých věcí se vlastníky může stát více dědiců. V…
realitní zpravodaj
22. 1. 2016