Stanovení tržní ceny pro dědické řízení. Pomůže vám realitní makléř?

Po každém úmrtí následuje dědické řízení, a to i tehdy, pokud neměl zesnulý žádný majetek. Pro účely řízení je státem přidělen notář v místě posledního trvalého bydliště zesnulého. Ten zjišťuje majetkové poměry zesnulého, okruh potencionálních dědiců a ověřuje na katastru stav nemovitého majetku. Pokud je předmětem dědění jakákoli nemovitost, je nutné stanovit její tržní cenu.

Jak je možné s nemovitostí zesnulého nakládat
Dědic nebo dědicové sice fakticky jsou vlastníky nemovitosti ode dne úmrtí zesnulého, ale s nemovitostí mohou v podstatě nakládat až po skončení dědického řízení. Notář po zjištění všech potřebných okolností, sepsání majetku a stanovení tržní ceny nemovitosti pro dědické řízení svolá jednání, na němž je vyhotoven zápis a potvrzeno vlastnictví nemovitosti příslušným dědicům. To je pak zpětně ke dni úmrtí zesnulého (zůstavitele) zapsáno do katastru nemovitostí.

Proto nelze v průběhu dědického řízení nemovitost prodat, rekonstruovat či jinak zásadně přestavovat. Nemovitost je možné užívat pro svoji potřebu, případně ji pronajmout, pokud se na tom shodnou všichni předpokládaní dědicové a písemně si tuto shodu potvrdí.

Jak stanovit cenu nemovitosti pro dědické řízení
Od roku 2014 není třeba vypracovávat znalecký posudek soudním znalcem tak, jako je tomu například u hypoték. V tomto případě je možné stanovit cenu jiným kvalifikovaným odborníkem, například realitním makléřem či realitní kanceláří. Je to mnohem jednodušší, a navíc i levnější. Posudek lze získat i on-line nebo prostřednictvím internetové žádosti u vybraných makléřů, kteří tuto službu nabízejí. Posudek zpracují na základě přesně zadaných údajů a následně pošlou poštou objednateli.

Důležité je obrátit se na kvalifikovaného makléře, který zná dobře realitní trh v místě děděné nemovitosti. Musí mít přehled o cenách v dané lokalitě, zohlednit typ a stav nemovitosti, výměru stavby i pozemku a mnoho dalších faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti.

Nižší tržní cena v posudku nemusí být výhodou
Posudek by měl být ve stanovení tržní ceny co nejpřesnější. To je výhodné zvláště pro dědice, kteří se rozhodnou nemovitost následně prodat.

Někdy se může stát, že ten z dědiců, který bude nemovitost dědit, se bude snažit ovlivnit makléře, aby stanovil cenu nižší. Většinou tak činí, protože posudek slouží mimo jiné pro vyměření odměny notáře, či stanovení výše podílu, který by měl dědic nemovitosti vyplatit dalším dědicům.

To se ovšem může vrátit zpět jako bumerang právě při prodeji nemovitosti. Osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti se totiž vztahuje pouze na dědice první třídy, neboli příbuzné v řadě přímé, což jsou děti, vnoučata, rodiče, prarodiče a manžel/manželka (dědických tříd je celkem šest – blíže občanský zákoník). A to pouze v případě, že zůstavitel bydlel v nemovitosti minimálně pět let, pokud byla nemovitost zděděna do konce roku 2020, či deset let, pokud je nemovitost zděděna po 1. lednu 2021.

V ostatních případech musí dědic daň z prodeje nemovitosti uhradit. Hradí daň ze zisku, tj. pokud bude odhad v dědickém řízení nižší, než skutečná prodejní cena, bude muset prodávající uhradit 15% daň z rozdílu mezi těmito cenami. Pokud bude nemovitost prodána za stejnou cenu, jako byla cena určená při dědickém řízení, nebyl vytvořen zisk, a tudíž se daň neplatí.

To platí i pro manžele, pokud není dodržen tzv. časový test. Jestliže například manželé koupí dům za 4 miliony a jeden z nich po roce zemře, v případě prodeje domu za vyšší než kupní cenu bude muset pozůstalý uhradit z rozdílu daň.