Zákaz podnikání SVJ ve vztahu k ziskům z pronájmů prostor a reklamních ploch

Na rozdíl od většiny ostatních právnických osob nesmí SVJ v rámci své činnosti podnikat. Nemělo by tedy ani ve stanovách mít uvedenou jakoukoliv činnost, která by byla podnikáním. Přesto vidíme na domech reklamní billboardy, pronajaté obchůdky, sklady, provozovny služeb. Jak je to tedy s pronájmem reklamních ploch či nebytových prostor v domech náležejících vlastníkům bytových jednotek?

Zákon stanoví, že společenství vlastníků jednotek nesmí podnikat a nesmí se ani přímo či nepřímo podílet na podnikání jiné osoby, nesmí být společníkem nebo členem jakéhokoliv podnikatele či jiné právnické osoby.

Jak může SVJ podnikat a zároveň dodržet zákon?

Je pochopitelné, že SVJ se v rámci dobrého hospodaření snaží o co nejefektivnější využití všech prostor bytového domu. Většina domů ve správě SVJ má potenciál společných prostor, které mohou být prakticky využity. Typickými příklady je pronájem fasády pro umístění reklamy, pronájem střechy za účelem umístění antény některé z telekomunikačních společností a pronájem nebytových prostor, například bývalých prádelen, kotelen, kočárkáren malým podnikatelům či provozovatelům nejrůznějších služeb.

V podstatě má tato situace jednoduché vysvětlení. Společenství vlastníků není totiž jako takové majitelem společných částí domu, ale pouze jejich správcem. Majiteli, resp. spolumajiteli, jsou jednotliví vlastníci bytových a nebytových jednotek. A ti jsou oprávněni nakládat s těmito prostorami, včetně jejich pronájmu.

SVJ uzavírá nájemní smlouvy z pověření vlastníků

Bohužel, jak již to někdy bývá, i tentokrát nová právní úprava není kvalitnější než ta předcházející. Původní zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., jehož účinnost skončila 31. 12. 2013, výslovně specifikoval pro SVJ možnost uzavírat nájemní smlouvy na pronájem společných částí a prostor domu. V nové právní úpravě (nový občanský zákoník) toto uvedeno není, a tak na něj existují i mezi právními odborníky různé názory.

Prvním je, že společenství již nájemní smlouvy nemohou uzavírat vůbec, druhým názorem je, že společenství, která vznikla dle zákona o vlastnictví bytů pronajímat nadále mohou, zatímco nově vzniklá společenství nikoliv. Třetím názorem je, že i nadále jsou SVJ oprávněna o pronájmu společných prostor rozhodovat, neboť to spadá pod účel, pro jaký byla SVJ zákonem zřízena, tedy zajišťování správy domu. K tomuto názoru se přiklánějí odborníci nejvíce.

Nicméně doporučuje se, aby SVJ získalo od potřebné většiny všech vlastníků pověření k pronájmu společných prostor, což lze provést na shromáždění vlastníků, které se schází většinou jednou ročně. V té souvislosti zároveň shromáždění vlastníků rozhodne, jak bude SVJ nakládat s výnosy z těchto pronájmů.

Výnosy jsou ziskem každého jednotlivého spoluvlastníka

Vzhledem k tomu, že společné prostory jsou společným majetkem všech spoluvlastníků, výnosy z jejich pronájmu patří jednotlivým vlastníkům. V podstatě by se měly vyplácet po skončení účetního období, resp. po zpracování účetní závěrky, jednotlivým vlastníkům. Ve většině SVJ se tak ale neděje a tyto výnosy jsou nejčastěji převáděny do fondu oprav, hradí tímto výnosem služby spojené se správou domu, jako je úklid, servis výtahu apod.

Tato možnost je výhodná jak pro členy SVJ, kteří díky tomu zaplatí menší nebo žádné příspěvky do fondu oprav, tak pro SVJ, pro které by bylo administrativně náročné vyplácet zisk z pronájmu jednotlivým členům.

Ovšem členové nesmějí zapomínat, že zisk z tohoto pronájmu je třeba začlenit do svého daňového přiznání jako svůj vedlejší příjem. SVJ proto musí každoročně po skončení kalendářního roku rozeslat všem spoluvlastníkům hlášení o výši výnosů z pronájmů připadajících na jejich spoluvlastnický podíl. Pokud za danou osobu podává přiznání zaměstnavatel, měl by mu spoluvlastník dodat příslušný doklad od SVJ.

Základní termín pro podání daňového přiznání za rok 2022 byl 3. dubna 2023 v listinné podobě. Pokud bude vlastník podávat přiznání elektronicky, je poslední den podání 2. květen 2023.