Ceny nájmů trhají rekordy aneb… když lidé chtějí bydlet ve vlastním, ale nemohou

Není to ještě ani jeden rok, co ceny nemovitostí překonávaly jeden historický mezník za druhým. Poptávka po vlastním bydlení byla dokonce tak silná, že realitní kanceláře pořádaly aukce, na kterých se jednotliví zájemci přepláceli. Ceny nemovitostí uvedené v inzerátech, byly tedy spíše cenami vyvolávacími než cenami kupními. Nyní se děje stejná situace na trhu nájemního bydlení.

A pro mnohé možná překvapivě, za růstem cen nájmů v letošním roce stojí stejní jmenovatelé jako v letech minulých, za růstem cen vlastního bydlení, jen s opačným efektem.

Zásahy státu výrazně změnily trh vlastnického bydlení

Realitní trh se z poslední ekonomické recese poměrně rychle "oklepal." Místo původně odhadované dekády na zotavení české ekonomiky ji vystřídala pětiletka. Pokles cen nemovitostí, který započat těsně před koncem roku 2008, se začal zastavovat již v roce 2013. Od roku 2014 jsme byli svědky pozvolného růstu cen nemovitostí i návratu důvěry investorů v trh realit. Výrazný zlom nastal na jaře 2020, kdy došlo vlivem státu k zásadním změnám, které "vehnaly" davy zájemců do realitních kanceláří a developerských společností a trh bydlení výrazně pokřivily.

Rozvolnění podmínek pro získání úvěru na bydlení ze strany ČNB (DTI, DSTI), zrušení daně z nabytí nemovitosti, se kterým přišlo Ministerstvo financí, a obavy z budoucí inflace, přiměly k nákupu nemovitosti tisíce lidí. Dokonce i ty, kteří dříve o nákupu nemovitosti neuvažovali. Trh ovšem nebyl na tak silný nápor připraven a díky nedostatečné nabídce volných nemovitostí došlo v České republice od dubna 2020 až do března 2022 k extrémnímu růst cen nemovitostí.

Například dvoupokojový byt v Brně se v dubnu 2020 nabízel za průměrnou cenu 3 646 037 Kč. O dva roky později se tentýž byt prodával za 4 935 624 Kč (+35 %). Stejná kategorie bytů, jen jiná města: Praha 2 – v dubnu 2020 za 6 570 522 Kč vs. 9 659 667 Kč o dva roky později tj. (+47 %), Ostrava – 1 712 823 Kč vs. 2 770 241 Kč (+61 %). Rozvolněním podmínek pro získání úvěru na bydlení a současně zrušení daně z nabytí nemovitosti, dokonce se zpětnou účinností, došlo k výraznému pokřivení trhu.

Obrat nastal již v listopadu 2021

Již v listopadu 2021 bylo z dat realitních serverů realityčechy.cz a realitymorava.cz vidět, že už nedochází ke snižování počtu inzerátů v nabídkách realitních kanceláří (například v roce 2014 bylo prezentováno na těchto serverech celkem 97 tis. inzerátů, v listopadu 2021 to bylo už jen 27 tis. inzerátů), ale postupně začalo docházet k navyšování počtu prezentovaných nemovitostí, což byl první signál začátku "otočení trhu." Aktuálně je počet inzerátů na výše uvedených serverech těsně pod hranicí 40 000.

Prodávající již není ten, kdo určuje prodejní cenu

Nyní již jsou to kupující a jejich ochota akceptovat nabídkové ceny, nebo umění si vyjednat cenu nižší. Mezi hlavní důvody tohoto obratu patří…

Ceny nemovitostí již nebyly kupující ochotni akceptovat
Mnoho jednotlivců i rodin se dostalo do situace, kdy se pro ně stala vlastní nemovitost nedostupnou, ale protože patří bydlení k základním životním potřebám, byli nuceni hledat jiné, například nájemní bydlení.

Skokové navýšení úrokových sazeb úvěrů na bydlení
I ti, co byli ochotni vysoké ceny nemovitostí akceptovat, narazili v mnoha případech na problém v bance, kde jim bylo oznámeno, že jejich současné příjmy již nedokáží pokrýt měsíční splátku úvěru na nové bydlení. Ceny nemovitostí i úrokové sazby hypoték totiž rostly rychleji než příjmy domácností. V minulosti jsme byli svědky buď vysokých sazeb a levných nemovitostí, nebo drahých nemovitostí a nízkých sazeb. Nyní se potkaly jak vysoké ceny nemovitostí, tak i sazby úvěrů na bydlení.

Zvýšení cen energií
Skokové zdražování cen energií "vyřadilo" z hledáčku zájemců mnoho starších nemovitostí s vysokou energetickou náročností. Stejně tak se rozhodlo mnoho rodin raději zůstat ve svém současném bytě či domě než kupovat větší nemovitost s vyššími provozními náklady. Stále více se také objevují případy, kdy právě kvůli vysokým cenám energií se snaží mnoho, zejména starších lidí, své nemovitosti prodat a přestěhovat se do menších a ekonomicky méně náročných bytů či rodinných domů. Na trhu se tedy objevuje stále více nemovitostí, ovšem kupujících je stále méně.

Situace na Ukrajině
Mezi největší překážky rostoucí ekonomiky patří pesimismus a strach. Pokud se lidé obávají o budoucnost, nechtějí dělat „drahá“ rozhodnutí. Vpád ruských vojsk na Ukrajinu dokázal přehodnotit nejedny plány bydlení mnoha rodin.

Rostoucí ceny výrobků a služeb
S rostoucí inflací dochází k výraznému poklesu čistých disponibilních příjmů domácností. Ceny nemovitostí jsou však stále vysoké, stejně jako úrokové sazby hypotečních úvěrů, proto lidé stále častěji začínají odkládat nákup vlastní nemovitosti na "výhodnější dobu."

Nedostatek cenově dostupných nemovitostí žene lidi do nájmů

Vše výše uvedené souvisí nejen s poptávkou po vlastním bydlení, ale také s nájmy. Lidé totiž potřebují někde bydlet. A pokud nedosáhnou na vlastní bydlení, anebo chtějí nákup vlastní nemovitosti nyní odložit, musí hledat v inzerátech pronájmy nebo jiné možnosti, například spolubydlení.

Ceny nájemního bydlení podle dat realitních serverů realitycechy.cz a realitymorava.cz rostly v období únor až září 2022 nejrychleji za posledních 15 let. V Praze, Brně, Olomouci, Hradci Králové či Plzni není v současné době nic neobvyklého, když se nyní nabízí pronájmy bytů o 10–30 procent dráž než na začátku letošního roku.

Prvním výrazným akcelerátorem růstu cen nájemného byla migrační vlna lidí z Ukrajiny. V té době na jeden inzerát na pronájmem bytu volalo několik desítek zájemců prchajících před válkou. Trh ale nedisponoval tak velkým počtem nájemních bytů, což se brzy projevilo na rostoucích cenách.

S výrazným zájmem o pronájmy také souvisí postupně se měnící postoj mladých lidí. Mnozí z nich, na rozdíl od svých rodičů, již jako standard neberou vlastní, ale nájemní bydlení. Stačí se podívat například na bytový fond v Německu či Rakousku, kde nájemní bydlení v bytech převažuje nad vlastním. Stejně tak i například v USA bydlí většina mladých lidí v nájemních bytech.

V zahraničí již problém s nájemními byty vyřešili

Velkou měrou se na bytové otázce ovšem podílí samostatná města, která určují co, a za jakých podmínek se postaví. Například ve Vídni existují přesně dané podmínky, které musí developerské společnosti splňovat. Mezi ně např. patří důraz na udržitelnost, urbanistickou kvalitu, kvalitu bytů, výši budoucích nájmů, kvalitu veřejného prostoru apod.

Vídeň si navíc, díky velkému počtu vlastních bytů, velmi dobře reguluje výši komerčního nájemného. Běžně se uvádí, že by cena nájmů ve Vídni neměla přesáhnout 25 % příjmů domácnosti. Cenově dostupné nájmy městských bytů totiž nepřímo ovlivňují také nájemné v soukromých bytech. Pokud je dostatek volných bytů určených k pronájmu v městských bytech, musí se této skutečnosti vlastníci bytů určených k tržnímu pronájmu přizpůsobit, jinak by své byty pronajímali jen stěží.

V České republice ovšem došlo po roce 1990 k masivní privatizaci bytového fondu a města již nemají možnost výši nájemného ovlivňovat, tak jako např. ve zmíněné Vídni.

Aby v České republice došlo ke změně, a alespoň malému přiblížení se sousednímu Rakousku, muselo by dojít k mnoha výrazným změnám nejen na celostátní úrovni, ale také v pravomoci jednotných obcí a měst. I kdyby se ovšem podařilo nové podmínky výstavby nastavit, může nastat další, mnohem větší problém… kde se budou nové městské byty stavět? Stavebních pozemků ve vlastnictví měst je totiž dlouhodobě nedostatek.

Jednou z možností, jak učinit nájemní bydlení dostupnější, mohou být příspěvky na bydlení. Ty ovšem působí mnohdy spíše opačným efektem, zvyšují ceny nájemného. Cenu, ať už bytů, domů, pozemků či třeba zlata, určuje poměr mezi nabídkou a poptávkou. A pokud vlastník bytu ví, že zájemce disponuje vyššími příjmy, třeba i díky příspěvkům na bydlení, nemá důvod ceny snižovat.

Stejně jako u prodejních cen bytů, tak i u nájemního bydlení určuje aktuální cenu ochota zájemců akceptovat současné ceny. Na rozdíl od vlastního bydlení očekáváme, že se u nájmů snížení nájemného v brzké době nedočkáme. Naopak, stále více nových bytů určených k pronájmu si najde zájemce i za vyšší ceny. Nové byty jednak nabízí vyšší standard než byty starší, ale hlavně jsou energeticky méně náročně. Nájemníky totiž většinou zajímají celkové měsíční náklady (nájemné + služby a energie). U nových bytů je sice čisté nájemné vyšší než u bytů starších, ale energie vychází levněji. Poměr poptávky mezi novými a staršími byty aktuálně tedy vychází ve prospěch novostaveb.