Jaké postihy hrozí, když kupující nebo prodávající odstoupí od podpisu kupní smlouvy?

V našem právním řádu platí zásada svobody smluvních stran uzavřít spolu smlouvu, rozhodnout o jejím obsahu a stanovit přesné podmínky plnění. Existují však určité meze, které by neměly být překročeny. A ty platí i před konkrétním uzavřením jakékoli smlouvy.

Co je to předsmluvní odpovědnost

Každá smluvní strana má i před uzavřením smlouvy, tedy v období jednání o tom, zda k uzavření smlouvy dojde, odpovědnost za škodu, kterou by mohla způsobit druhé straně nepoctivým jednáním. Například se na poslední chvíli rozhodnout neuzavřít kupní smlouvu na nemovitost, i když druhá strana má již například vyjednanou hypotéku, a tím jí vznikly náklady. Pokud ji k tomu nevedly vážné důvody, bude se jí týkat předsmluvní odpovědnost.

Tu zavedl do praxe nový občanský zákoník (§ 1728 až 1730). A právě podle ní je možné posuzovat jednání smluvních stran ještě před samotným uzavřením smlouvy. V případě, že jedna ze stran nejednala poctivě, bude muset druhé straně uhradit způsobenou škodu.

Jak to probíhá v praxi

Existují čtyři případy předsmluvní odpovědnosti, a to předstírané jednání k uzavření smlouvy, neuzavření smlouvy "za pět minut dvanáct", nesplnění informační povinnosti a porušení důvěrných údajů.

Předstírané jednání k uzavření smlouvy

Pokud zahájí strana jednání o smlouvě nebo pokračuje v takovém jednání, aniž by měla úmysl smlouvu uzavřít, jedná se o předstírané jednání k uzavření smlouvy. Může to být třeba tehdy, pokud bude někdo nabízet svůj dům za podmínek, které nehodlá dodržet nebo splnit. Například se rozhodne bez jakéhokoli vážného důvodu zůstat v domě bydlet a neprodávat ho, nebo utají jinou skutečnost, která je důležitá pro uzavření kupní smlouvy a převzetí nemovitosti. Prodávající v tomto případě jedná nepoctivě a bude odpovídat za způsobenou újmu, pokud nebude kupní smlouva uzavřena.

Jedna ze stran bez spravedlivého důvodu ukončí jednání o uzavření smlouvy

Porušení předsmluvní odpovědnosti při neuzavření smlouvy "za pět minut dvanáct" představuje situace, kdy strany dospějí při jednání o smlouvě do takového stádia, že uzavření smlouvy se jeví jako vysoce pravděpodobné, avšak jedna ze stran bez spravedlivého důvodu ukončí jednání o uzavření smlouvy. Může se stát, že jedna strana se nedostaví bez vážného důvodu k podpisu smlouvy o převodu, přestane reagovat na výzvy, telefonáty. Také v tomto případě občanský zákoník výslovně stanovuje takové jednání za nepoctivé a takto jednající strana musí druhé straně nahradit škodu.

Porušení informační povinnosti

Důležitou roli hraje také porušení informační povinnosti ze strany toho, kdo jednal nepoctivě. Smluvní strany mají zákonnou povinnost sdělit si veškeré potřebné informace, aby se druhá strana mohla kvalifikovaně rozhodnout, zda smlouvu uzavře či ne. Pokud jedna ze stran zatají důležitou informaci, opět se jedná o nepoctivé jednání.

Porušení povinnosti chránit důvěrné informace

Čtvrtým případem je porušení povinnosti chránit důvěrné informace, případně se na jejich základě obohatit.

Jak se uplatňuje škoda v předsmluvní odpovědnosti

Za újmu při porušení předsmluvní odpovědnosti mohou být považovány náklady vynaložené v souvislosti s předsmluvním vyjednáváním nebo s přípravou podmínek pro uzavření smlouvy. Jsou to především náklady na právní zastoupení, na znalecké posudky, na správní a jiné poplatky, na zajištění úvěru apod. Nepoctivá strana také musí uhradit ušlý zisk, přičemž rozsah náhrady je zákonem limitován do výše odpovídající ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Pokud se kdokoli setká s takovým jednáním a má důvody domnívat se, že může jít o předsmluvní odpovědnost, měl by se obrátit na advokáta či přímo na soud.

Při každém jednání o uzavření smlouvy, a to i při převodech nemovitých věcí, je nutné dbát zvýšené opatrnosti a nebrat své sliby a jednání na lehkou váhu. Každá smlouva, včetně smlouvy o smlouvě budoucí, může zavazovat k významným povinnostem. Při jejich nesplnění pak mohou následovat sankce a jednání o náhradě škody druhé straně.