Kupujete byt od developera? Změny v projektu a nadstandard mohou znamenat peníze navíc

Při koupi nového bytu bývá časté, že kupující vyžaduje provést některé změny. Ne každému musí vyhovovat dispozice, do vlastních představ patří také barva a typ podlahové krytiny či značka a vzhled vybavení koupelny a jiné. Developeři jsou schopni tyto individuální požadavky splnit, ovšem něco to stojí. A většinou víc, než je například cena stejných zařizovacích předmětů v běžných prodejnách. Proč tomu tak je?

Jaké smlouvy uzavírá kupující s developerem

Smlouvy týkající se koupi domu v rámci developerského projektu se ve většině případů řídí zákonem č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník, zejména § 1746 a následující). Jde o tzv. smlouvy nepojmenované. Zpravidla se nejprve uzavírá rezervační smlouva, smlouva o budoucí kupní smlouvě, a následně samotná kupní smlouva. Pokud si kupující přeje provést v bytě změny nad rámec projektu, uzavírá se na tyto změny většinou smlouva o dílo (§ 2586 a násl. občanského zákoníku).

Samotné změny, respektive jejich ocenění, se většinou zanášejí do rezervační smlouvy (resp. smlouvy o budoucí kupní smlouvě), a to například jako dodatek či příloha, nebo se uzavírá samotná smlouva na provedení změny. V ní by měly být stanoveny ceny klientských změn a jejich přesná specifikace.

Co většinou zahrnuje standardní provedení

Standardní provedení je to, co je v ceně nové nemovitosti obsaženo. Definuje je developer a zahrnuje informace, z jakých materiálů bude stavba vyhotovena, jaká bude hodnota příslušenství dodávaného v ceně stavby. Jedná se např. o cenu sanitárního vybavení (vany, WC, sprchové kouty), obklady, dlažby, podlahové krytiny, dveře apod. U některých projektů může být ve standardním provedení i kuchyňská linka, ale to není v současnosti příliš obvyklé. Pokud kupující nežádá žádné změny, podepíše pouze základní typy smluv a byt mu bude dodán vybavený tak, jak je uvedeno v základních informačních materiálech developerského projektu.

Co to jsou klientské změny

Klientskou změnou umožňuje investor budoucímu majiteli uzpůsobit si kupovaný prostor dle jeho představ. Rozsah klientských změn a jejich organizaci stanovuje investor. Změny mohou být dvojího charakteru. Pokud chce klient změnit pouze vybavení, jako je typ vnitřních dveří, kování, podlah, obkladů, dlažeb či zařizovacích předmětů v koupelnách, je s ním sepsána smlouva o dílo na klientskou změnu a většinou také tzv. protokol změn. Poté klient uhradí poplatek za provedení změny, vybere si vzorkovnách smluvních dodavatelů developera příslušné vybavení, následně je potvrdí, odsouhlasí cenu, podepíše objednávku klientských změn a cenu uhradí.
Pokud chce kupující změnit nejen vybavení, ale také dispozice bytu, včetně rozvodů, opět nejprve podepíše smlouvu na klientskou změnu a protokol změn. Poté si může buď přivést svého architekta, který provede architektonickou studii, využít služeb architekta daného developerského projektu nebo provede zadání sám. Poté developer zajistí vypracování změnové prováděcí projektové dokumentace na základě předloženého návrhu a dá ocenit   stavební náklady spojené s realizací této změny. Po odsouhlasení změn následuje opět podpis objednávky klientských změn, úhrada domluvené ceny a provedení změn. Schválení či neschválení klientské změny je vždy však v kompetenci investora či generálního dodavatele.

Jaká je cena prováděných změn

Developeři si za změny účtují administrativní poplatek za zpracování dle rozsahu provedených změn. Poplatek zahrnuje servis v rámci celého procesu klientské změny, jako je příprava protokolu změn, vypracování požadovaných podkladů, ocenění klientské změny, vytvoření a kompletování podkladů pro realizaci klientské změny apod. Může se pohybovat v rozmezí od 10 až třeba do 50 000 Kč.

Další položkou je potom samotné provedení změn a ceny nově vybraných zařizovacích předmětů. Ty si nelze vybrat u jakéhokoli dodavatele, i když by to bylo třeba pro klienta cenově výhodnější. Je to možné pouze u smluvních dodavatelů pro daný projekt. A to především z důvodů záruk a poskytnutých garancí na celé developerské dílo.

Dnes nemusí být žádný byt uniformní. Každý lze přizpůsobit individuálním potřebám budoucího majitele. Je však třeba počítat s tím, že každá změna navýší pořizovací cenu nemovitosti. Na druhou stranu je to jednodušší řešení než provádět změny individuálně po převzetí nemovitosti.