Na co nezapomenout při prodeji garáže

Na pohled se může zdát, že prodej či nákup garáže bude mnohem jednodušší, než nákup rodinného domu nebo bytu. Jenže i tato realitní transakce má svá specifika, na která je třeba dát pozor, aby byl obchod úspěšný.

Definujte předmět prodeje – garáž nebo garážové stání?
Mezi těmito pojmy je značný rozdíl, a z toho plynou i rozdíly vztahující se k vlastnictví, správě a údržbě, ale i dalším právním náležitostem. 

Garáž je definována jako prostor, který slouží k parkování motorového vozidla. Od garážového stání se liší tím, že je prostorově ohraničená a pevně oddělena od okolí. Může se jednat o samostatně stojící budovu nebo ucelený prostor, oddělený od okolí. Představme si ji jako garáž na zahradě nebo jako samostatnou řadovou kóji, které se vyskytují v mnoha českých městech. Majitel garáže je tedy jak majitelem stavby, tak většinou i pozemku, na němž stavba stojí.

Garážové stání není samostatnou stavbou a není nijak fyzicky oddělené od okolí. Je to vyhrazené místo, které je součástí většího nebytového prostoru sloužícího k parkování motorových vozidel. Majitel garážového stání je tedy spoluvlastníkem rozlehlé garáže, nebo vlastníkem samostatného pozemku, pokud garážové stání není součastí stavby, např. parkovací místa před bytovým domem.

Prodej garážového stání
Díky novele občanského zákoníku z roku 2020 není třeba na spoluvlastníky přednostně myslet při prodeji garážového stání. Od 1. července 2020 došlo totiž ke zrušení předkupního práva. Výjimkou je, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od začátku ovlivnit (většinou tedy zděděné stání, například spolu s bytem). I toto předkupní právo však trvá pouze šest měsíců. Garážové stání tak lze prodat bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, ale zároveň také dát do zástavy, či na něj může uplatnit nárok exekutor v případě exekuce na majetek vlastníka. Zástava a exekuce se však vždy týká pouze daného stání a nedotkne se ostatních spoluvlastníků garáže.

Prodej garáže na cizím pozemku
To se týká často řadových garáží. I když už řada majitelů pozemku sjednotila vlastnictví tím, že pozemek pod garáží převedla na jednotlivé majitele, nemusí to být vždy pravidlem. Přitom podle občanského zákoníku platí, že vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není dosud součástí pozemku, má ke stavbě předkupní právo. A naopak – vlastník stavby má předkupní právo k pozemku.

V tomto případě sice může dojít k podpisu kupní smlouvy garáže se zájemcem, avšak majitel pozemku je v té chvíli vyzván, aby uplatnil své předkupní právo a do tří měsíců podepsal totožnou kupní smlouvu. Pokud majitel předkupní právo využije, kupní smlouva se zájemcem se ruší. Pokud předkupní právo nevyužije, platí původní kupní smlouva, převede se kupní cena a podá se návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Na co nezapomenout před podpisem smlouvy
Kupující by si měl garáž důkladně prohlédnout. Prodávající by ho měl upozornit na případné vady. V katastru nemovitostí lze také zjistit, zda se na garáž neváže zástavní právo nebo exekuce.

Pokud kupující plánuje pořízení elektromobilu, měl by se ujistit, že je v garáži možnost jeho dobíjení. Některé řadové garáže například nemají přívod elektřiny do jednotlivých garáží vůbec.

Na co nezapomenout po podpisu smlouvy
Vlastnické právo se dle občanského zákoníku a katastrálního zákona nabývá zápisem do katastru nemovitostí s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad. Následně stačí jen garáž od prodávajícího protokolárně převzít. Vzhledem k tomu, že daň z nabytí nemovitosti byla zrušena, nebude nic platit. Avšak v příštím kalendářním roce musí do konce ledna podat přiznání k dani z nemovitosti, která mu bude následně vyměřena finanční správou.

Prodávající musí příjem – tj. převzatou kupní cenu – zahrnout do daňového přiznání daně z příjmu fyzických osob. To neplatí v případech, že garáž vlastnil alespoň 5, resp. 10 let, nebo ji takovou dobu vlastnil předchozí majitel, po němž prodávající garáž zdědil. Daň se nepřiznává také v případě, že ji prodávající použil pro koupi vlastního bytu nebo domu k uspokojení své bytové potřeby.

Konkrétní podmínky prodeje a nákupu garáže či garážového stání je dobré sjednávat prostřednictvím kvalifikovaného realitního poradce. Daňové povinnosti pak konzultovat s účetním či daňovým poradcem.