Prodáváte nemovitost? Zjistěte, co ovlivní cenu nejvíc

Za kolik nabídnout svůj byt nebo dům? A nechat ho tak, jak je, nebo nejdřív rekonstruovat, a zvýšit tak prodejní cenu? Pokud se chystáte prodávat svůj dům nebo byt, tato dilemata jistě budete řešit taky. Proto jsme se porozhlédli po tom, co cenu nemovitostí ovlivňuje nejvíc a za jakých podmínek se vyplatí rekonstrukce.

Lokalita přebije všechno
Se špetkou nadsázky se dá říct, že cenu nemovitosti určuje na prvním místě lokalita, na druhém místě lokalita a na třetím taky lokalita. Až pak přijdou na řadu všechny ostatní faktory. Schválně, projděte si realitní servery. Uvidíte, že malá, tmavá a zanedbaná garsonka v centru velkoměsta se prodává za stejné peníze jako rodinný dům na místě, kde lišky dávají dobrou noc.

Pro lepší představu nechme mluvit čísla: Průměrný byt o rozloze 60 m? stojí dnes v Praze v průměru 6 až 7 milionů. A to mluvíme o starších bytech, nejčastěji v panelácích a v lokalitách, které jsou sice dobře dostupné, ale do srdce města to ještě dobrých 20 minut cesty zabere. V Liberci nebo Olomouci byste přitom za stejný byt zaplatili o zhruba 30 až 40 % méně. A v Ústí nad Labem byste za stejnou částku měli byty dokonce tři. Na panelákový byt v méně žádané lokalitě si často ani nemusíte brát hypotéku. 

Dobrá lokalita, to je hodně pracovních příležitostí, blízkost nákupních center a restaurací i veřejných institucí, jako jsou úřady, pošta, školy a školky nebo nemocnice. Mezi zásadní parametry dobré adresy řadí realitní agenti také blízkost sportovišť a zeleně. Body navíc jsou za výhled. Poznali jste v tomto popisu svou nemovitost? Nebojte se říct si o pořádně vysokou sumu.

Dál od centra? S dobrou dopravní dostupností to nevadí
Pražské byty v blízkosti metra dnes nekoupíte pod cenu 70 000 Kč za metr čtvereční a realita bývá většinou mnohem výš, než je tato "cenovka". Dokonce i na Černém Mostě, který přitom platí za jednu z cenově nejdostupnějších lokalit metropole. Jasný důkaz, že dobrá dopravní dostupnost má cenu zlata. Byty na Praze 4, kde se rozjíždí stavba metra D, zdražují nejrychleji ze všech v celém hlavním městě. Co myslíte, je to náhoda?



Cena nemovitosti roste s ohledem na atraktivitu lokality, případně ji může suplovat dobrá dopravní infrastruktura a dosažitelnost.

Dopravní dostupnost do velké míry supluje lokalitu. Mít v dosahu zastávku MHD, vlaku a dobudovaný městský okruh znamená, že nemusíte bydlet přímo v centru, a stejně to budete mít všude blízko. Cesta do práce, do školy nebo na nákup nebude každodenním martyriem a nepotřebujte mít v rodině dvě auta, abyste mohli normálně fungovat.

Nepleťme si ale dopravní dostupnost s nevábnou lokalitou v sousedství dopravních uzlů. Frekventované dopravní stavby jako rušná křižovatka, letiště nebo železniční koridor za plotem vám cenu nemovitosti nezvýší. Naopak. Bezprostřední vzdálenosti od dálnice podle průzkumů snižuje cenu bytu až o 60 %.

Prodávat „před“ nebo "po rekonstrukci"? Dobře to promyslete
Jak už jsme zmínili, cenu nemovitosti definuje hlavně lokalita, a tu neovlivníte. Stejně tak dopravní dostupnost, na kterou má největší vliv samospráva. Co u svého bytu nebo domu ovlivnit můžete, je technický stav, čistota a vzhled. Rekonstrukce se na prodejní ceně projeví. Otázkou ovšem je, jak moc.

Například u paneláků ve větších městech jako Praha, Brno nebo Plzeň se vám může stát, že i kompletní rekonstrukce zvýší cenu jen o nějakých 12 %. Jednoduše proto, že stav nemovitosti pro kupující není tak důležitý. Opravit před koupí se podle dat společnosti Valuo naopak vyplatí panelový byt v méně žádaných severních Čechách. Ten po rekonstrukci stoupne na ceně i o polovinu.

Výslednou cenu bydlení pak ovlivňují i takové drobnosti jako podlaží. Paradoxně dříve levné byty v přízemí novostaveb patří v posledních letech k těm nejdražším a nejžádanějším. 

Záleží také na tom, kolik jste ochotní do rekonstrukce "vrazit". Třeba u kompletní rekonstrukce cihlového domu máte dobrou (nikoli zaručenou) šanci, že se vám investované peníze prodejem vrátí. Taková zevrubná rekonstrukce ovšem není za hubičku, a o dlouhé měsíce prodlouží čekání, než budete moci nemovitost konečně prodat.

Když už rekonstrukci, tak ekologickou – můžete na ni získat dotaci
Pokud prodáváte dům a tušíte, že bez rekonstrukce ho dobře neprodáte, doporučujeme zvážit i pár ekologických opatření, která do renovace zahrnout a na která se vztahují podmínky dotačního programu Nová zelená úsporám. Na zateplení, výměnu oken nebo kotle můžete dostat od státu zpátky až 50 % nákladů. A třeba novými okny nebo zateplenou novou fasádou trefíte rovnou 2 mouchy jednou ranou – nemovitost bude lépe vypadat, a navíc bude i energeticky úspornější, což se projeví na měsíční spotřebě za vytápění. Takové faktory pak mohou být pro případné zájemce rozhodující.

Na vlastní ekologicky šetrný projekt, se kterým chcete o dotaci žádat, si navíc můžete vzít speciální EKO půjčku od Hello bank! se zvýhodněným úrokem 3,5 % p. a., který banka garantuje všem zájemcům.  Bankéři Hello bank! Vám pak pomůžou sjednat nejen půjčku, ale provedou vás i procesem získání dotace. A až vám ta od státu přijde zpětně, může posloužit jako mimořádná splátka právě půjčených peněz.