Ceny bytů v Ostravě jsou až dvakrát vyšší než před dvěma lety

Česká republika prochází nejrychlejším růstem cen nemovitostí za posledních dvacet let. Z dat realitních portálů realityčechy.cz a realitmorava.cz vyplívá, že jen za poslední rok se průměrná cena bytu 2+1 zvýšila o 28,25 %. Jde ovšem o průměr za celou republiku. V regionech je situace odlišná. Jedno z největších zdražení cen vlastního bydlení proběhlo v Moravskoslezském kraji. Například v Ostravě se aktuálně některé byty nabízí za dvojnásobnou cenu než před rokem. Co zapříčinilo, tak velký zájem o bydlení nejen v Ostravě, ale také v okolních městech, a kdy se případně růst cen zpomalí?

Stále převládají mezi kupujícími lidé, kteří plánují ve vybrané nemovitosti bydlet. Nicméně, postoupně se rozšiřuje skupina zájemců shledávající v realitách bezpečný investiční přístav. Ještě před dvěma lety platilo, že realitní investoři nejčastěji kupovali hlavně byty a to ve velkých, zpravidla krajských, městech. Situace se ale postupně mění. Hlavním faktorem je totiž při výběru investičního bytu parametr určující návratnost investice. Pokud dříve platilo, že je za dobrou investici považována taková, která dokáže vygenerovat příjem, jenž dokáže kupní cenu splatit do 12 let, tak nyní je to období spíše 18–20 let.

Jenže v Praze, Brně či některých dalších krajských městech, jsou nyní ceny nemovitostí tak vysoko, že se doba návratnosti dokáže přiblížit i 30ti letům. A to je pro mnohé investory příliš dlouhá doba. Ceny nájmů totiž nerostly v posledních dvou letech tak výrazně, jako kupní ceny bytů. V Praze dokonce došlo vlivem pandemie k poklesu nájemného. Mnozí vlastníci, kteří dříve nabízeli své bytové jednotky turistům, se rozhodli pro změnu a nabídli své byty k dlouhodobým pronájmům.

Investoři se tedy postupně začali poohlížet po nemovitostech v jiných regionech.

A právě Moravskoslezský kraj patří k těm, kde se investice do nemovitostí aktuálně vyplatí více než například právě v hlavním městě. Své o tom ví Martin Moravec, majitel ostravské realitní kanceláře Férový makléř, který se na trhu bydlení pohybuje již déle než 10 let: "Dokud byly ceny bytů v Praze, či Brně pro investory zajímavé, Ostrava nebyla v jejich hledáčku. Důvodem bylo výše nájemného, které je v našem regionu nižší. Růst cen nemovitostí ale znamenal, že se zájem přesunul do Ostravy, kde poměr kupní ceny a nájmu vycházel najednou lépe než v dražších městech. Tím, jak se zvýšil hlad po investičních bytech, tedy postupně došlo k růstu nájemného i v Ostravě."

Zvýšený zájem o ostravské byty a rychlý růst jejich cen registruje také Magdaléna Horčičková z realitní kanceláře Artemis a upřesňuje konkrétní případ: "V květnu 2020 bylo možné koupit v Ostravě-Zábřehu byt 2+1 za cca. 800 tis. Kč. V červnu 2021 se cena téhož bytu pohybovala v rozmezí 2-2,5 mil Kč."

Obdobně vidí situaci i Richard Kurko z realitní kanceláře Kurko reality, která sídlí ve Frýdku-Místku. "Z našeho pohledu se jedná o příliv zájemců z jiných regionů hlavně díky nižším nákupním cenám nemovitostí v porovnání s regiony jako je Olomouc, Brno, Praha a další. Byt v původním stavu lze například na Frýdecko-Místecku koupit v ceně za 40 000 Kč/m2. Oproti například Brnu, kde takový byt koupíte za dvojnásobnou cenu."

Realitní makléři se tedy stále častěji setkávají se zájemci z jiných regionů, kteří si ovšem nepořizují byt pro vlastní potřebu, ale k následnému nájmu. „K ostravským investorům se nově přidali zájemci z Prahy, Brna nebo Olomouce. Zhruba polovinu poptávajících ale tvoří stále místní, kteří hledají byt na bydlení, protože nechtějí platit zvyšující se nájmy a volí jistotu vlastního bydlení," upřesňuje Martin Moravec.

Na rozdíl od Ostravy, ve Frýdku-Místku stále převládají místní kupující. "Z převážné části, cca 70 % u nás kupují byty klienti za účelem bydlení. Zbývajících 30 % jsou kupující, kteří do bytů investují za účelem pronájmu. Tito kupující mají obavy z volných prostředků na účtech, z inflace a dalších možných negativních dopadů v ekonomice. Každý den se setkáváme s kupujícími, kteří chtějí koupit nemovitost jako prostředek konzervativní investice, ať je to pozemek, byt, dům nebo chata," doplňuje Richard Kurko.

Oslovení realitní makléři očekávají v dalším období spíše pokračování růstu cen bydlení než zlevňování. Podle Martina Moravce mají zájemci obavu z inflace a chtějí úspory investovat: "Objemy hypoték jsou rekordní, ale podstatná část připadá na novostavby rodinných domů nebo bytů. U prodejů bytů na sídlištích tvoří v mém osobním případě 50 % platba v hotovosti. Lidé nedrží peníze, ale investují. Proto si myslím, že aktuálně ke snížení cen nedojde. Kupující totiž nejsou tolik zatížení hypotékou a vnímají investici do bytu jako dlouhodobou. O prodeji pod cenou nechtějí prodávající ani slyšet," doplňuje Martin Moravec.

Z dlouhodobého pohledu hodnotí jako dobrou investici do nemovitostí také Richard Kurko, který nepředpokládá, že by v dohledné době mělo dojít ke zpomalení růstu cen a dodává: "Za mou 18letou praxi v realitách dochází průměrně k neustálé progresi nárůstu tržních cen nemovitostí. Odhaduji tedy, že stejný vývoj bude i nadále pokračovat. Rostou ceny pozemků, stavebních materiálů a zájem o nemovitosti je stále vysoký i na úkor navyšování úrokových sazeb u hypotečních úvěrů."

Zájemci, kteří vyhledávají nemovitosti za účelem investice by ovšem měli vždy vše pečlivě propočítat a zohlednit nejen své současné, ale i budoucí finanční možnosti. Mnohokrát jsme totiž byli v minulosti svědky poměrně rychlých změn na realitním trhu. Například před rokem se díky pandemii zastavil příjezdový cestovní ruch a tisíce pražských bytů určených ke krátkodobému pronajímání zůstaly neobsazeny. Hypotéky na jejich splácení se ale musely platit i nadále.    

Od věci také není požádání o ocenění nemovitosti, tak aby byla nabídková cena nastavena co nejpřesněji k aktuální situaci na trhu s bydlením, což doporučuje i Martin Sasínek z ostravské realitní kanceláře Fortuna reality: "Stanovení nabídkové ceny je jeden z nejdůležitějších okamžiků vytvoření nabídky na prodej nemovitosti. Jestliže je cena stanovena velmi nízko, hrozí prodejci, že se na něj vrhne extrémní množství zájemců a realitních kanceláří. Přinutí ho to buď k aukcím nebo obálkové metodě a hrozí, že prodá za nižší než obvyklou – tržní cenu. Pokud nabídkovou cenu stanoví příliš vysoko neznamená, že nebude mít žádné zájemce. Jen se na něj vrhnou různé realitní fondy a spekulanti, kteří budou tvrdit, že to za takovou cenu nemovitost neprodá a budou se ho snažit dotlačit k velké slevě. Hrozí, že po nějaké době podlehne jejich tlaku a opět prodá pod tržní cenou."