Jak nejlépe ochránit nemovitost před exekucí

Přijít o nemovitost, a tím pádem i o bydlení, prostřednictvím exekutora může být rychlejší, než si člověk pomyslí. Mnoho lidí se přesvědčuje zvláště v posledním roce, jak těžké je dostát všem svým závazkům, když vzhledem k opatřením v rámci epidemie koronaviru přišli o práci nebo ztratili možnost dočasně podnikat.

Úspory došly, práce není a náklady na živobytí jsou stále stejné. Je třeba zaplatit nejen poplatky za bydlení, ale třeba také splácet hypotéku a půjčky, které člověk v minulosti čerpal. Když se jedna půjčka přidá k druhé, nebo si člověk v momentu krize půjčí od nebankovní instituce za vysoký úrok, může dojít k exekuci nemovitosti takřka ze dne na den.

Co znamená exekuce nemovitosti
Pokud dlužník není schopen splácet pravidelně v termínech všechny své dluhy, věřitel se obrátí na soud, který rozhodne o exekuci na majetek dlužníka. S tímto rozsudkem se věřitel následně obrátí na exekutora.

Další postup záleží na výši dluhu. Exekutor má právo zajistit veškerý majetek dlužníka – to znamená především finanční prostředky na bankovním účtu, příjmy z jeho pracovního poměru, ale také movitý a nemovitý majetek. Pokud jsou dluhy natolik vysoké, že hotovost nestačí na jejich pokrytí, případně jde o nesplácení půjčky zaručenou nemovitostí, zablokuje exekutor nejen bankovní účty, ale také nemovitost v katastru nemovitostí.

Po blokaci nemovitosti začne exekutor připravovat dražbu, ve které by byla nemovitost prodána. Ovšem je známo, že nemovitosti se v dražbě prodají často za zlomek ceny, kterou skutečně mají. To je sice výhodné pro kupující, nikoli však pro dlužníky. Může se také stát, že prostředky získané dražbou ani nepokryjí všechny dluhy. A dlužník se ocitne bez střechy nad hlavou, přitom stále v dluzích. Této situaci je možné se vyhnout včasným jednáním.

Včasné podání návrhu na insolvenci
Cílem insolvenčního řízení je umožnit předlužené osobě vypořádat své dluhy tak, aby došlo k co nejvyššímu a poměrnému uspokojení všech věřitelů. Rozhoduje o tom soud a jednou z důležitých podmínek je schopnost splatit alespoň minimální procento svých závazků.

Pokud dlužník vlastní nemovitost, může po ustanovení insolvenčního správce soudem nemovitost prodat.

Výhodou prodeje v této fázi je, že insolvenční správce nesmí prodat nemovitost pod cenou. Jeho povinností je prodat majetek dlužníka za co nejvyšší cenu, aby se výtěžkem z prodeje nemovitosti pokrylo co nejvíce závazků. Může se stát, že se nemovitost prodá za takovou cenu, že po úhradě závazků zbude ještě finanční částka do nového startu.

Některé realitní společnosti se specializují na odkup nemovitostí v rámci insolvenčního řízení, a dokonce v některých případech umožňují, aby dlužník v nemovitosti dále bydlel. Případně aby poté, co vyrovná své závazky, svou nemovitost mohl odkoupit za tržní cenu zpět do svého vlastnictví.

Pokud je již nemovitost v exekuci
V tom případě sice exekutor připravuje dražbu, ale než na ni dojde, je ještě možné nemovitost zachránit a prodat ji za vyšší cenu. Existují realitní kanceláře, které se na výkup těchto nemovitostí specializují.

Realitní kancelář tohoto typu často poskytne dlužníkovi zálohu nebo půjčku, aby mohl uhradit své dluhy. Na základě toho exekutor přikáže katastru nemovitostí, aby vymazal zástavu. Následně se podepíše kupní smlouva na nemovitost, která již nebude zatížena žádným břemenem. A při převodu kupní ceny se odečte záloha nebo příslušná půjčka, která byla realitní kanceláří poskytnuta.

Některé nebankovní společnosti zavazují dlužníky při poskytnutí půjček neúměrnými požadavky, například předkládáním různých dokladů o revizích, pojištění a podobně. A někdy stačí několikadenní opoždění a najednou je dluh i o statisíce vyšší. Specializovaní realitní makléři jsou schopni ve spolupráci s právníky tyto situace vyřešit, a zabránit tak exekuci nemovitosti.