Společná správa nemovitosti. Jistotou je hlasování a dohoda

Mnoho běžných nemovitostí, rodinných domů, chat a chalup či pozemků je vlastněna více osobami – spoluvlastníky. Častou je příčinou takového vlastnictví dědění. Každopádně spoluvlastnictví s sebou nese také společnou správu nemovitosti. A ta má svá pravidla.

Podle občanského zákoníku se spoluvlastnictvím nazývá stav, v rámci něhož náleží "vlastnické právo k věci společně". Jsou to věci, v případě nemovitosti stavby či pozemky, které nejdou rozkouskovat. Spoluvlastníci pak mají všichni právo k užívání a správě celé věci, resp. nemovitosti, s tím, že takové právo je limitováno zároveň právy ostatních spoluvlastníků. S právem věc užívat však také souvisí povinnost věc přiměřeně spravovat.

Společné příjmy i výdaje
Pokud z nemovitosti plynou nějaké plody, jimiž může být například zisk z pronájmu prostor, na tento zisk mají právo všichni vlastníci. A naopak, pokud plynou z vlastnictví společné nemovitosti jakékoliv výdaje, hradí je též všichni a to bez rozdílu, zda některý ze spoluvlastníků výdaj způsobil, či nikoliv.

Správa běžná a významná
Na správě společné věci mají právo podílet se všichni vlastníci. Obecně se má za to, že je to zároveň jejich povinnost. Neboť každá věc by měla být spravována tak, aby byla zachována její hodnota.

Základem je běžná správa společné věci. Do té se zahrnují činnosti, které nevedou k zásadním kvalitativním změnám nemovitosti a nemění její účel. Při běžné správě rozhodují spoluvlastníci hlasováním, při němž je určující většina hlasů spoluvlastníků, ovšem dle velikosti podílů, které na nemovitosti mají.

Rozhodnutím o významných záležitostech se míní podstatné zlepšení, či zhoršení stavu a změny v účelu užívání nemovitosti. Do těchto významných záležitostí se počítají především rozsáhlejší opravy a úpravy, celkové rekonstrukce a podobně. Pak je třeba dvou třetin hlasů spoluvlastníků.  

Rekonstrukce nebývá běžnou správou
Rekonstrukce může mít různý charakter, avšak málokdy jde o běžnou správu. Podle občanského zákoníku může být nemovitost rekonstruována z důvodu "záchrany společné věci". Například když dům chátrá, poškodila se nosná konstrukce, střecha nebo otopný systém.

Jiná je rekonstrukce, která pouze vylepší stávající kvalitu bydlení. Může se jednat například o pokládku nových podlah, výměnu dosud funkčního, ale zastaralého kotle nebo výměnu oken. V těchto a podobných situacích nedochází k záchraně společné věci, ale pouze ke zlepšení kvality bydlení.

Jistotou je hlasování a dohoda
Pokud se vlastníci na rekonstrukci dohodnou hlasováním, není problém cokoli zrealizovat, protože v případě potřebného procentního souhlasu se zároveň zavazují tyto práce i financovat.

Pokud se ale jeden ze spoluvlastníků sám rozhodne bez vyrozumění a souhlasu ostatních, že vylepší nemovitost, může žádat poměrnou část nákladů po ostatních spoluvlastnících, a to v rozsahu, v němž došlo "ke zhodnocení nemovitosti".

Ovšem pozor, zhodnocením nemovitosti se nemyslí úhrada nákladů, které spoluvlastník do renovace vložil, ale pouze částka, o kterou byla nemovitost zhodnocena. Náklady na podlahy či novou koupelnu mohou být třeba 200 000 Kč, ale podle odhadu bude nemovitost zhodnocena třeba pouze o 80 000 Kč. A z této částky má právo požadovat spoluvlastník, který renovaci bez souhlasu ostatních zajistil, úhradu části dle spoluvlastnických podílů.

Pokud však jde o jasnou záchranu majetku, například po požáru, poškození střechy po vichřici, vyplavení domu vodou a podobně, může spoluvlastník zadat tuto rekonstrukci sám, jestliže se nemůže z časových důvodů domluvit s ostatními. Pak může po spoluvlastnících požadovat poměrnou část celkově vynaložených nákladů.

K soudu výjimečně
Rozhodování spoluvlastníků o správě společné nemovitosti může být někdy složité. Zvláště v případě, že jeden v nemovitosti bydlí a druhý ne, případně zde tráví pouze volné víkendy. Co trvale bydlící vlastník považuje za nezbytné, druhý, který má třeba další byt ve městě, může považovat za nedůležité.

Přesto zákon klade důraz na to, aby se vlastníci o společné správě dohodli, resp. aby rozhodli hlasováním. Vlastník, který nesouhlasí s rozhodnutím, může požádat soud, aby toto hlasování nebylo pro něj účinné. Pokud by tak soud rozhodl, vynaložené náklady by si museli rozdělit mezi sebe ostatní spoluvlastníci.

Domluva mezi spoluvlastníky nemovitosti může být někdy obtížná. Proto zákon připouští, aby jeden z vlastníků v nezbytném případě, například při havárii, mohl zadat opravu sám s vědomím, že ostatní se budou na nákladech následně podílet.