Realitní makléři a developeři musí plnit novelizovaný zákon proti praní špinavých peněz

Novelizovaný zákon o opatřeních proti praní špinavých peněz přináší vyšší administrativu pro stávající realitní zprostředkovatele a nově také osobám podnikatelsky aktivních v prodeji a nákupu nemovitostí. I ty musí mít od března 2021 zpracovaný vzorový systém vnitřních zásad a nahlášenu kontaktní osobu.

Novela zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, zákon č. 527/2020 Sb., přináší realitním kancelářím a developerům zvýšenou administrativu. Je dobré brát tzv. AML (Anti Money Loundering) povinnosti vážně.

S neplněním povinností jsou spojené vysoké sankce v řádu milionů Kč, popřípadě i zákaz činnosti. Porušením se může konkrétní osoba dostat i do osidel trestního řízení. Důležitá je také archivace dokladů o splnění povinnosti, a to v délce 10 let od uskutečnění obchodu mimo obchodní vztah nebo od ukončení obchodního vztahu s klientem  

Nejedná se o český výmysl, pravidla vychází z evropských pravidel a účasti České republiky v dalších mezinárodních orgánech, s cílem zamezit praní špinavých peněz.

Realitní zprostředkovatelé již vypracován svůj systém vnitřních zásad mají. Novela však v detailech zpřesnila povinné postupy. Proto by měli realitní zprostředkovatelé věnovat novele pozornost a dokumenty aktualizovat.

Nově se povinnosti vztahují také na další podnikatele v oblasti nemovitostí. Mezi povinné osoby patří:

- Realitní zprostředkovatel jde-li o nájem, podnájem nebo pacht, však pouze tehdy, pokud výše měsíční platby nebo poměrná část výnosu z nemovité věci poskytnutá propachtovateli přepočtená na jeden měsíc, případně jejich součet, dosáhne alespoň 10 000 Eur

- Osoba, která od 1. 1. 2021 za účelem podnikání nakupuje nebo prodává nemovitosti. Důvodová zpráva k novele mezi povinné osoby zařazuje developery, kteří investují do výstavby nemovitých věcí určených k dalšímu prodeji nebo pronájmu.

Povinnými osobami jsou nadále další osoby podílející se na financování nemovitostí, banky, stavební spořitelny, nebankovní poskytovatelé úvěrů, pojišťovny, zprostředkovatelé finančních produktů, auditoři, dražebníci, exekutoři, advokáti, notáři, osoby poskytující sídla právnickým osobám.

Co je nutné upravit:

1. Vzorový systém vnitřních zásad. Realitní zprostředkovatelé by si měli ověřit aktuálnost svého systému vnitřních zásad. Jako pomůcku doporučujeme využít aktualizovaný vzor FAÚ (Finančně analytického úřadu), ve kterém jsou revizemi vyznačeny změny oproti současné právní úpravě.

2. Osoby nakupující nebo prodávají nemovitosti, které se staly povinnými osobami od začátku roku. I ty musí systém vnitřních zásad zpracovat nejpozději do 60 dnů (do 2. 3. 2021). Součástí je tzv. hodnocení rizik. Systém vnitřních zásad by měl popsat znaky podezřelého obchodu, způsob identifikace klienta, určení politicky exponované osoby, osoby na sankčním seznamu, postupy při kontrole klienta, postupy pro posuzování a řízení AML rizik, postupy pro zjištění a ohlášení podezřelého obchodu, včetně povinnosti mlčenlivosti, pravidla pro kontrolu a uchování záznamů a dokladů o plnění povinností. A postupy pro třetí osoby jednající za tuto osobu a kontrolu plnění jejich povinností.

3. Povinnost mít písemný systém vnitřních zásad nedopadá na všechny. Písemný systém vnitřních zásad nemusí zpracovat ten, kdo nezaměstnává další osoby ani pro něho nejsou činné jiné osoby. Dále ten, který vykonává činnost pouze pro jednu jinou povinnou osobu, může povinnost splnit tím, že se podřídí skupinovému vnitřnímu systému zásad.

4. Určit kontaktní osobu pro hlášení podezřelých obchodů a nahlásit FAÚ do 60 dnů od doby, kdy se povinnou osobou stala a do 30 dnů ode dne změny.

5. Aktualizovat pravidla identifikace klientů. Novela dala najisto, že je možné pro účely plnění AML povinností uchovávat kopie dokladů totožnosti. V případě právnické osoby je nutná identifikace a tzv. kontrola klienta nejen ohledně právnické osoby, ale také osob jednajících za právnickou osobu. Při identifikaci klienta je povinností také zaznamenat, zda se nejedná o politicky exponovanou osobu, to se v případě právnické osoby týká i osoby zastupující a skutečného majitele. Definice politicky exponovaných osob není vždy pro laiky jednoduchá, pro pochopení doporučujeme využít metodický pokyn FAÚ.

6. Aktualizovat vlastní příklady podezřelých obchodů, které jsou povinnou součástí systému vnitřních zásad. 

7. Aktualizovat pravidla kontroly klienta, ta je povinná u obchodu nad 10 tis. Eur, a vždy v případě politicky exponovaných osob a osob se vztahem k rizikovým zemím. V případě právnické osoby se povinnost kontroly týká také osob jednajících za právnickou osobou a konečného vlastníka. Za konečného vlastníka zákon považuje nejen osobu zapsanou v registru skutečných vlastníků, ale i osobu, ze kterou se obchod provádí. 

8. Každoročně proškolit pracovníky.