Rodinný nebo bytový dům. Jaké jsou mezi nimi rozdíly?

Rodinný a bytový dům se liší nejen zákonnou definicí a počtem bytových jednotek. Má mnoho dalších rozdílů, které vyplývají především z technických požadavků na bytový dům. Přesto se mohou najít developerské projekty, které vám nabídnou zdánlivě rodinný dům, který však nebude splňovat příslušné parametry.

Základní rozdíly
Rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení, a v níž je více než polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Rodinný dům může vlastnit jeden či více vlastníků, kteří však vlastní jeho „ideální“ části. To znamená, že dům není fyzicky rozdělen na bytové jednotky.

Jestliže jeden z parametrů domu přestane odpovídat zákonným předpisům, stává se z něj dům bytový. Stačí, když se například jeden ze tří bytů rozdělí na dva malé, nebo se přistaví jedno podlaží.

Za bytový dům se považuje takový, kde je více než polovina všech ploch určena k bydlení. Má více než tři byty a společné prostory, jako jsou vstupní haly, chodby, schodiště, sklepy, půda apod. Vlastníkem bytového domu může být fyzická nebo právnická osoba. Dům však také může být vlastněn více vlastníky v důsledku bytové privatizace nebo je majetkem bytového družstva.

Právní rozdíly
V poslední době jsou na realitním trhu nabízeny i domy tzv. rodinné, které se však neprodávají jako celek, ale prodávají se v nich samostatné bytové jednotky. Některé obce mají totiž ve svých územních plánech vyčleněny zastavitelné plochy pro rodinné domy. Developer tak postaví domy, které vypadají jako řadové domky, ale v katastru nemovitostí jsou definovány jako jeden rodinný dům o dvou či třech bytových jednotkách. Zákon je tedy naplněn, ale pro nové majitele to může mít řadu úskalí v oblasti právní i technické.

V rodinném domě si kupující nemůže koupit svůj byt. Kupuje pouze spoluvlastnický podíl na domě a pozemku. To znamená následnou nevýhodu při jakýchkoli změnách či stavebních úpravách. Ty totiž musí odsouhlasit minimálně tři čtvrtiny spolumajitelů. Nemůžete ani svůj podíl prodat bez jejich souhlasu. Naopak, spolumajitelé mají předkupní právo.

Technické rozdíly
Technické normy na stavbu rodinného domu se liší od požadavků na nové bytové domy. Předpokládá se, že v rodinném domě bydlí jedna rodina, a tak například jsou méně přísné požadavky na zvukovou izolaci stěn (53 dB na rozdíl od 57 dB), či požadavky na tepelnou izolaci (požadované hodnoty součinitele prostupu tepla na stěny mezi sousedními budovami jsou 1,05 W/(m2·K), pro stěny mezi byty v rodinném domě 1,30 W/(m2·K).

Naprosto zásadně jsou odlišné požadavky na požární bezpečnost. Rodinný dům musí tvořit tzv. samostatný požární úsek. To znamená, že celý dům je ohraničen požárně odolnými konstrukcemi. Ovšem v případě bytového domu je takto chráněn každý jednotlivý byt. Riziko škod při požáru je tedy menší, než u domu definovaného jako rodinný.

Pokud budete zvažovat koupi bytu v nemovitosti, který je označen jako rodinný dům, poraďte se s odborníkem. Ten může zhodnotit, jak si developer při stavbě počínal a zda respektoval, či dokonce navýšil technické vlastnosti nad rámec požadavků běžného rodinného domu.

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Máte rozestavěný dům a potřebujete změnu stavby? Vše, co byste měli vědět




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Typ vlastnictví výrazně ovlivňuje cenu nemovitosti




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Příspěvek do fondu oprav. Jaká jsou vaše práva a povinnosti?




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Správa bytového domu. Vyvarujte se zbytečných chyb




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Zrušení předkupního práva přinese některým spoluvlastníkům nejistotu