Zákon o realitním zprostředkování. Výše provize a informační povinnosti

realitní zpravodaj

2. 3. 2020

Realitní zprostředkovatel bude muset sdělit zájemci závady na nemovitosti. To může být u některých vad obtížné a je možné, že může vést k následným sporům.

Informace o závadách a omezeních nemovitosti
Realitní zprostředkovatel bude muset zájemci předat aktuální výpis z veřejného seznamu, typicky katastru nemovitostí (zachycující stav max. 3 pracovní dny před uzavřením smlouvy) a sdělit zájemci závady a omezení na nemovitosti.

Zákon uvádí nejen závady, které plynou z veřejných seznamů, ale i závady a omezení, o kterých zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. To může být například u některých technických vad nemovitostí, omezení zastavitelnosti stavebního pozemku apod. v konkrétním případě obtížné a může vést k následným sporům.

Informace o provizi
Zprostředkovatel má povinnost informovat ve smlouvě o realitním zprostředkování o výši provize nebo způsobu jejího určení. Pokud zprostředkovatel uzavřel smlouvu o zprostředkování ohledně téže nemovitosti s třetí osobou, musí zájemce informovat i o provizi v této další smlouvě.

Podle důvodové zprávy je cílem zavedení transparentnosti pro případ, kdy zprostředkovatel inkasuje provizi od prodávajícího i kupujícího, což může mít vliv na výši kupní ceny, kterou obdrží prodávající.

Pokud by měla být provize splatná dříve, než dojde k uzavření realitní smlouvy, musí o tom být klient ve smlouvě o zprostředkování informován. Provize může být v takovém případě vázána nejdříve na obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy. Co se považuje za obstarání příležitosti bylo řešeno soudy již před účinností zákona.

V případě vyhledání kupujícího by to měla být osoba, se kterou má prodávající reálnou možnost kupní smlouvu uzavřít, tj. splňuje požadavky stanovené prodávajícím a je rozhodnuta za stanovených podmínek kupní smlouvu uzavřít.

Záloha na provizi
Záloha na provizi hrazenou spotřebitelem nesmí být více jak 2/3 sjednané provize. Pokud dojde k uzavření smlouvy z důvodu nečinnosti, pochybení apod. ze strany zprostředkovatele až po zániku smlouvy o zprostředkování uzavřené se spotřebitelem, nebude mít zprostředkovatel na provizi nárok.

Jak se nová pravidla projeví při úhradě provize kupujícím
Podmínkou bude uzavření písemné smlouvy o realitním zprostředkování mezi kupujícím a realitním zprostředkovatelem. Ve smlouvě musí být uvedeny také podmínky pro výši a splatnost provize. Provize nesmí být splatná dříve, než dojde k obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy (tj. smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvy), resp. záloha nesmí být více jak 2/3 sjednané provize, doplatek bude tedy realizován nejdříve po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní s prodávajícím.

Pokud realitní kancelář ohledně poptávané nemovitosti již uzavřela také smlouvu o zprostředkování s prodávajícím, musí být o tom kupující informován, včetně informace o výši provize v této smlouvě, tj. že prodávající provizi nehradí.

Ve smlouvě o realitním zprostředkování nesmí být kupující nucen k uzavření rezervační smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí kupní či kupní smlouvy. Proto bude zřejmě úhrada provize vázána pouze na obstarání příležitosti smlouvu uzavřít, tj. zkontaktování s prodávajícím nemovitosti, která bude odpovídat podmínkám stanoveným kupujícím.

Kupující by si měl se zprostředkovatelem ve smlouvě upřesnit pro něho zásadní požadavky, např. maximální kupní cenu, povinnost prodávajícího zřídit zástavní právo k zajištění hypotéky kupujícího na úhradu kupní ceny. Kupující si také může specifikovat další podmínky pro nemovitost, kterou má zájem koupit např. že k nemovitosti bude zajištěn přístup z veřejné komunikace.

Pokud si následně kupující uzavření kupní smlouvy rozmyslí, pak:
- pokud byl prodávající ochoten kupujícímu nemovitost prodat za podmínek stanovených kupujícím (např. kupní cena odpovídala, byl ochoten zřídit zástavní právo, nemovitost odpovídala požadavkům kupujícího např. na zajištění přístupu k nemovitosti), bude mít kupující povinnost provizi uhradit (pokud již kupující uhradil zálohu, doplatí zbytek)

- pokud prodávající nemovitost neprodá, nebo nemovitost nebude splňovat sjednané podmínky, provizi kupující nebude mít povinnost hradit, pokud uhradil zálohu, bude mít nárok na vrácení.

Jak se nová pravidla projeví při úhradě provize prodávajícím
I v tomto případě bude muset realitní zprostředkovatel uzavřít s prodávajícím písemnou smlouvu o realitním zprostředkování, ve které budou stanoveny podmínky pro úhradu provize a její splatnost.

Provize ve smlouvě o zprostředkování nesmí být splatná dříve, než dojde k obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy (tj. smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvy). Může však být sjednána záloha ve výši max. 2/3 sjednané provize.

Ve smlouvě o realitním zprostředkování nesmí být prodávající k uzavření realitní smlouvy nucen. Proto bude úhrada provize vázána pouze na obstarání příležitosti realitní smlouvu uzavřít, tj. zkontaktování s kupujícím nemovitosti, která bude mít zájem o uzavření kupní smlouvy a splňovat případné další podmínky stanovené prodávajícím, zejména schopnost uhradit kupní cenu (nebo schopnost si zajistit financování prostřednictvím úvěru).

Pokud si kupující, kterého zprostředkovatel nalezl, uzavření kupní smlouvy rozmyslí, pak:
- pokud prodávající byl ochoten kupujícímu nemovitost prodat za podmínek stanovených v rezervační smlouvě a přesto s ním kupující kupní smlouvu neuzavře, zaniká prodávajícímu povinnost úhrady provize a bude moci žádat vrácení zálohy po realitním zprostředkovateli (samozřejmě za podmínky, že realitní zprostředkovatel v době trvání zprostředkovatelské smlouvy nenalezne dalšího vhodného zájemce).

- pokud prodávající se zprostředkovaným kupujícím smlouvu uzavře, vznikne mu povinnost provizi uhradit (pokud již uhradil zálohu, doplatí zbytek).

Praxe si jistě nalezne postupy pro zajištění doplatku 1/3 provize. Zákon výslovně zakazuje k zajištění úhrady využít v případě klienta spotřebitele směnku a šek. Na výši provize nový zákon dopad nemá. Bude nadále předmětem vyjednávání.