Jaké jsou uznatelné a neuznatelné příjmy při žádosti o hypotéku?

Česká národní banka před dvěma lety zpřísnila podmínky pro udělování hypoték. Jednak málokdy získáte hypotéku ve vyšší hodnotě, než je 80 % prostředků z odhadní ceny. Náročnější bývá i prokazování uznatelných příjmů.

V předcházejících letech byla situace jednodušší. Zda dosáhnete na hypotéku, se dalo docela jednoduše spočítat. Stačilo vzít vaše stálé příjmy, odečíst splátky stávajících úvěrů. Z toho, co zbylo, se dalo jednoduše vysledovat, zda bude hypotéka vaše. Od října 2018 přibyly bankám nové ukazatele.

DSTI a DTI
DSTI je poměr všech splátek, které splácíte v současné době, a navíc ještě splátka plánované hypotéky, k vašemu čistému měsíčnímu příjmu. Tento poměr nesmí být vyšší než 45 %. Ovšem zároveň při výpočtu povýší splátku na plánovanou hypotéku zhruba o 20 %. DTI je pak celková výše všech vašich úvěrů, která nesmí překročit devítinásobek vašeho čistého ročního příjmu.

Mzda ze závislé činnosti je základním uznatelným příjmem
Prvním uznatelným příjmem je mzda, vyplácená zaměstnavatelem. Pokud jste zaměstnáni v hlavním pracovním poměru na dobu neurčitou, je to základ celého výpočtu. Pokud máte pracovní poměr na dobu určitou, měl by být uzavřen minimálně na jeden rok. Čím delší období, tím lépe. Počítejte však s tím, že pokud vám banka hypotéku na základě tohoto příjmu přidělí, budete po uplynutí doby pracovního poměru vyzváni o předložení nové pracovní smlouvy. Jestliže jste teprve ve zkušební době, nebo naopak ve výpovědi a měníte zaměstnání, s žádostí o hypoteční úvěr počkejte.

Příjmy z podnikání
Pokud pracujete jako drobný podnikatel – OSVČ, počítejte s doložením daňových přiznání za více po sobě jdoucích let. Metodika posouzení příjmů se může v různých bankách lišit. Nejčastěji se používají dva způsoby. Prvním je posouzení dle čistého příjmu. To je příjem mínus výdaje, nebo příjem zkrácený o výdajový paušál. Druhou metodou je posouzení dle obratu, z něhož uzná banka pouze část. Jak velkou, to už záleží na konkrétní finanční instituci. Problém se získáním hypotéky tak mohou mít podnikatelé, kteří se snaží o co nejnižší daňový základ, aby nehradili velkou daň z příjmů. Právě v tomto případě se může taková praxe vymstít.

Další uznatelné příjmy
Může se stát, že váš příjem z hlavního zaměstnání nebo z podnikání nebude bance stačit a bude třeba doložit další příjmy. Ty ovšem banky započítávají buď jen do určité výše, nebo přepočítávají určitým procentuálním koeficientem.

K uznatelným příjmům patří rodičovský příspěvek, diety (u řidičů z povolání), výsluhová renta, invalidní důchod, pronájem movitých a nemovitých věcí či kapitálové výnosy. U výživného na dítě uznává většina bank příjem maximálně do výše stanovené soudem při rozvodu. Pokud platí rodič víc, není to uznatelný příjem. Navíc mají banky stanoven maximální uznatelný limit výživného, který se pohybuje kolem 3-4 000 měsíčně na jedno dítě.

Neuznatelné příjmy
Banky neuznají příjmy, které nelze doložit a nejsou pravidelné a transparentní. Pokud například pronajímáte byt a nejste registrovaným ubytovatelem, takový příjem, ač sebevětší, nebude uznán. Stejné to je s podnikateli, kteří občas pracují tzv. "bez papíru".

Neuznávají se také příjmy z částečného invalidního důchodu, většina sociálních dávek (např. podpora v nezaměstnanosti, příspěvek na bydlení, přídavky na děti) či sirotčí důchod dítěte. A to přesto, že jsou to příjmy pravidelné, dlouhodobé, doložitelné a transparentní.

Některé z banky neuznávají ani příjmy z dohod o provedení práce či z dohody o pracovní činnosti. Zvláště se to vztahuje na částky do 10 000 Kč měsíčně, při nichž se nehradí sociální a zdravotní pojištění.

Bance jde vždy jen o to, jestli jste pro ni bonitní klient. Zda jste schopni dlouhodobě splácet hypoteční úvěr, a jak jste připraveni na případný výpadek příjmů. Každá banka však může některé z příjmů posuzovat individuálně. Proto lze doporučit při plánování hypotéky nechat si posoudit bonitu a podmínky pro přidělení u více bank.