Těžiště realitního trhu se přesouvá na okraje měst

2.9.2019 - Posledních 5 let jsme byli svědky velkého zájmu o téměř veškeré typy nemovitostí, od zahrad počínaje, přes byty a rodinné domy a komerčními areály konče. České ekonomice se dařilo, úrokové sazby hypotečních úvěrů byly na nejnižší úrovni za posledních 20 let a lidé chtěli bydlet ve vlastním. Poptávka byla dokonce tak silná, že se některé realitní kanceláře rozhodly prodat nemovitosti tomu, kdo byl ochoten zaplatit nejvíce. Trh ale nemůže růst donekonečna. To platí také o obchodu s nemovitostmi.

Existují tři základní možnosti, jak lze trh s realitami ovlivnit. Buď se o to postarají samotní kupující, kteří přestanou akceptovat aktuální nabídkové ceny, nebo dojde k navýšení úrokových sazeb úvěrů na bydlení a pro mnohé se stane vlastní bydlení nedostupným. Čím nižší jsou totiž úrokové sazby hypoték, tím více lidí dává přednost bydlení ve vlastním na úkor nájemního. Třetí možností, jak zasáhnout do trhu s nemovitostmi, jsou změny legislativy. Jedním z příkladů může být zpřísnění podmínek pro získání úvěru na bydlení ze strany České národní banky, tak jak se to stalo na podzim roku 2018. Tyto zásahy se zpravidla neprojevují hned. Mnoho zájemců o vlastní bydlení se snaží nakoupit, dokud platí původní podmínky, a tak se mohou změny projevit až po několika měsících či letech.

Na trhu s bydlením si dlouhodobě nejlépe drží svoji hodnotu stavební pozemky. Výkyvy cen jsou u této kategorie nejmenší. Pro investory jde většinou o dlouhodobou investicí ovšem jen s velmi malými riziky ztráty hodnoty. Nevýhodou je nemožnost pasivního příjmu, tak jak tomu bývá u pronájmu bytů, domů, či komerčních prostor. Naopak kategorie rodinných domů je velmi ovlivněna domácnostmi. V období nízké nezaměstnanosti a vysokých příjmů domácností jsou rodinné domy velmi vyhledávány.  Mezi stavebními pozemky a rodinnými domy se nachází segment bytů, který je cenově nejvíce rozkolísaný. Vladimír Kuliš ze CENTURY 21 k tomu říká: "Změny v trendu jsou dobře patrné na realitním trhu v Praze a Brně. Na obou trzích poklesl počet nemovitostí v nabídce, což na první pohled žene ceny nemovitostí stále vzhůru. Ale růst cen je už nyní výrazně nižší. U bytů je růst cen nejpomalejší od roku 2015."

Od zavedení nových parametrů pro získání úvěrů na bydlení ze strany ČNB neuplynul ještě ani rok a již nyní dochází v některých lokalitách k poklesu nabídkových cen. Nejčastěji se jedná o méně atraktivní lokality. Naopak byty ve velkých a vyhledávaných aglomeracích si svoji hodnotu stále drží. "Tato situace potvrzuje, že český realitní trh dozrává a vývoj cen nemovitostí už daleko více ovlivňuje lokalita a její charakteristika jako dostupnost, demografické složení, občanská vybavenost a podobně. To potvrzují rozevírající se nůžky cen nemovitostí ve městech" doplňuje Vladimír Kuliš.

Podle oslovených makléřů dochází v porovnání s rokem 2018 k poklesu realizovaných transakcí. Nutno ovšem podotknout, že loňský rok byl rekordním. Mnoho kupujících se snažilo využít původní podmínky pro získání hypotečního úvěru. Pro reality se rozhodli i ti, kteří by dříve pravděpodobně investovali v jiných oborech. Důvodem poklesu transakcí ovšem mohou být aktuální ceny nemovitostí, které se pro mnohé staly již neakceptovatelnými, stejně tak i výše uvedené regulace hypotečního trhu ze strany ČNB.

Ti, kteří chtějí bydlet ve vlastním a nedosáhnou díky vysokým cenám na nemovitosti v centrech, hledají v širším okolí. Těžiště realitního trhu se tedy postupně přesouvá na okraje měst. "Regionální kanceláře CENTURY 21 zaznamenaly vyšší zájem o pozemky a rodinné domy či rekreační objekty s možností celoročního bydlení. Častý jev je dělení pozemku a nová výstavba na těchto místech. Klienti kupují v okolí větších měst i rodinné domy k rekonstrukci, přičemž zrovna tento segment dříve nebyl pro koncové klienty moc atraktivní," potvrzuje Lenka Kolenovićová z pardubické realitní kanceláře CENTURY 21 Reality Kolenović.

Dobře dopravně dostupné lokality s dostatečnou občanskou vybaveností a možností sportovního vyžití se stávají aktuálně místem zájmu i těch, kteří dříve o těchto lokalitách neuvažovali. "Už není nic neobvyklého, když se i v širším okolí velkých měst s dobrou dostupností staví developerské projekty," uzavírá Lenka Kolenovićová z CENTURY 21 a dodává: "Důsledkem dopadu opatření ČNB je tak hlavně efektivnější chování domácností na trhu s nemovitostmi."