Podnájem není pronájem. Podívejte se, jakou smlouvu podepisujete

27.5.2019 - Podnájem bytu vzniká v případě, kdy si sjednáme obývání bytu nebo jeho části nikoli s vlastníkem bytu, ale s osobou, která má sama daný byt v nájmu. Na rozdíl od nájemce bytu není podnájemce jako uživatel bytu tolik chráněn zákonem, a proto je při sjednávání podnájmu na místě obezřetnost.

Vznik podnájmu
Typickým příkladem podnájmu je například společné bydlení několika studentů. Každý má k dispozici jeden pokoj, nájemní smlouva je napsána pouze na jednoho z nich. Ostatní jsou v bytě jako podnájemci. Podnájem vznikne na základě podnájemní smlouvy, která nemusí být uzavřena písemně. Ovšem písemná forma je vždy lepší. Předejde se pozdějším nejasnostem například ohledně termínů plateb za podnájem a služby, vymezení části podnajímaného prostoru a podobně.

Zjistit si fakta o nájemci a vlastníkovi před vznikem podnájmu je důležité
Ideální je seznámit se s obsahem nájemní smlouvy toho, kdo byt podnajímá. Nájemce nemá ze zákona povinnost smlouvu předložit, ovšem měl by mít také sám zájem, aby zájemci o podnájem předložil minimálně potvrzení, že má platnou smlouvu a byt může podpronajmout. Pozor také na dobu trvání nájmu. Pokud je smlouva na dobu určitou, skončí zároveň s nájmem i podnájem.

Kdy může nájemce nabízet podnájem
I pokud má nájemce právo byt užívat na základě platné nájemní smlouvy, neznamená to, že je oprávněn dát byt nebo jeho část do podnájmu. Bez souhlasu pronajímatele tak může učinit pouze tehdy, pokud v bytě sám trvale bydlí. Avšak pojem „trvalé bydlení“ nemá žádnou souvislost s úředním údajem o trvalém pobytu vedeným v evidenci obyvatel. Rozhodující je faktický stav užívání nájemního bytu nájemcem. Takže bez souhlasu pronajímatele nemůže nájemce nikdy dát do podnájmu celý byt a sám bydlet jinde.

Náležitosti souhlasu s podnájmem
V případech, kdy je nutný souhlas pronajímatele s podnájmem, musí mít žádost o souhlas s podnájmem i vlastní souhlas pronajímatele písemnou formu. Souhlas by měl být udělen do jednoho měsíce od podání žádosti. Pokud se to nestane, považuje se souhlas za daný.

Totéž se vztahuje na členy bytových družstev. Ti užívají družstevní byt na základě nájemní smlouvy uzavřené s bytovým družstvem. Některá bytová družstva mají právo podnájmu zakotvené ve stanovách. Pokud tomu tak není, je zapotřebí žádat statutární orgány o udělení souhlasu.

Následky při nedodržení podmínek vlastníka bytu
Přenechání celého bytu nebo části bytu bez souhlasu pronajímatele v případech, kdy se ze zákona takový souhlas vyžaduje, může být jednak považováno za hrubé porušení nájemní smlouvy. Pak hrozí nájemci výpověď z nájmu a v případě družstevních bytů sankce za porušení povinností člena bytového družstva.

Na rozdíl od nájemce bytu není podnájemce jako uživatel bytu nebo jeho části zvlášť chráněn při skončení podnájmu. Zákon nestanoví ani žádné zvláštní podmínky skončení podnájmu. Podnájem bytu tak ze zákona skončí vždy nejpozději s koncem nájmu bytu.