Reality Olomouc: Růst cen bytů se zastavil, chybí stavební pozemky

19.9.2018 - Pokud vás zajímá, jak se daří realitnímu trhu v daném městě, mnohdy postačí procházka po jeho centru. Jsou-li obchodní prostory obsazené a kavárny plné, tak bývá většinou vše v pořádku. Pokud ovšem najdete v centru města mnoho neobsazených obchodních prostor, může jít o signál, že v pořádku úplně všechno není.

Olomouc patří mezi města, která v uplynulých pěti letech zaznamenala silný růst cen nemovitostí. Nejvíce se ceny změnili u malých a středních bytů. Zdražovaly jak ceny nových projektů, tak i starších nemovitostí. Některé panelové byty se aktuálně nabízí i o 80 % dráž než v roce 2013. V letošním roce ovšem došlo zastavení růstu a ceny nyní stagnují.

"Dovolím si tvrdit, že ceny residenčních nemovitostí v Olomouci během roku 2018 již nevzrostly, nicméně drží si svou úroveň z posledních 3-4 let. Ceny starších nemovitostí kopírují ceny developerských projektů, které se pohybuje v průměru okolo 50 000 Kč/m2. Některé rádoby nadstandardní projekty zkouší testovat hranici 60-70. tis Kč/m2. Starší zástavba se těmto cenám přizpůsobila již v roce 2017 a jelikož projekty z větší části nejsou dostavěné, cenový růst se zastavil na rekordních hranicích. Prostor na další zdražování už podle mě není. Na druhou stranu, aby ceny začaly klesat ještě nedozrála doba. Co není, ale může brzy být...," okomentoval současnou situaci Petr Korytar, ředitel Hanácké realitní kanceláře. Zastavení růstu cen nemovitostí potvrdil také Jaroslav Vojta z realitní kanceláře Vojta reality a dodal: "Během prázdnin se rapidně zmenšila poptávka po prohlídkách nemovitostí i díky nárůstu úrokových sazeb hypotečních úvěrů a novému doporučení ČNB, která začnou platit od října letošního roku." Ne každý zájemce ovšem současné ceny akceptuje, což potvrzuje i Lubomír Fišara z Detail reality: "Běžnému kupujícímu, který hledá byt pro rodinu a řeší hypotéku, bych doporučil vyčkat. Jiný pohled může mít investor, který disponuje hotovostí, a nyní může svoji nemovitost pronajmout výhodně. Nutno poznamenat, že se růst cen odrazil také v navýšení cen pronájmů, a to o cca 30 %."

Samostatným tématem jsou komerční prostory v centru města. Ještě před několika málo lety byl problém najít v Olomouci volný obchodní prostor k pronájmu. Vše se změnilo s vybudováním nákupních center. Mnoho obchodů přesídlilo a v centru se začaly stále častěji objevovat volné neobsazené prostory.

"Obchodních a kancelářských prostor k pronájmu je v Olomouci nadbytek. Dle statistiky je Olomouc dokonce město s největším počtem obchodních ploch na počet obyvatel. V rámci trhu obchodních prostor udělalo velký zásah do segmentu obchodní centrum Šantovka. Obchodní centra mezi sebou navzájem bojují, některému to jde lépe, některému hůře a centrum Olomouce se z toho vzpamatovává jen s obtížemi. Kancelářský trh je dle mého názoru také nasycen, i když ne tak výrazně jako maloobchodní. Dokážu si představit, že v segmentu kanceláří kategorie A určeným k prodeji by se mohlo zadařit. Ale zdůrazňuji kategorii A, včetně parkování, jelikož kanceláří kategorie B a horší je plno a zejí prázdnotou. Navíc pokud by bylo možnost kanceláře odkoupit bylo by to určitě pro některé firmy zajímavé," upřesňuje Petr Korytar.

Jaroslav Vojta, který se na obchodní prostory v centru specializuje, jde dokonce s komentářem aktuální situace ještě dál: "U pronájmů komerčních nemovitostí jdou ceny dolů. Těžko se tato skutečnost vysvětluje majitelům, kterým tyto prostory v dřívější době generovali hezký příjem a jsou na těchto finančních prostředcích mnohdy závislí.  Např. prostor v centru města o velikosti 60 m2 s výlohou na frekventované ulici majitel pronajímal 10 let za 20 000 Kč + energie. Dnes, je tomu ale jinak. Po skončení nájmu je majitel přesvědčen, že prostor bude moci i nadále pronajímat za stejnou cenu, a je zklamán, když se dozví, že podobný prostor, který inzerujeme 2-3 měsíce, nabízíme k pronájmu za cenu daleko nižší, např. 15 000 Kč."

U jednoho segmentu trhu ovšem ceny rostly i během letošního roku a je velký předpoklad, že porostou i v dalších letech. Město Olomouc trpí velkým nedostatkem volných stavebních pozemků. Najít v Olomouci stavební pozemek na výstavbu rodinného domu je téměř nemožné. "V Olomouci je absolutní nedostatek stavebních parcel. Většinou jsou na trhu stavební pozemky, které jsou součástí developerských investičních celků," ohodnotil současnou situaci Lubomír Fišara.

Obdobná situace je také u pozemků určených ke komerčnímu využití. "Samostatnou kapitolou je obrovská poptávka po stavebních pozemcích, na kterých by si firmy mohly postavit sídla, zahrnující nejen administrativu, ale i skladové prostory se zázemím a možností parkování. Pozemků na prodej je čím dál měně a ceny stále rostou díky velké poptávce a malé nabídce," doplnil Vojta. Podobně vidí situaci i Petr Korytar: "Jediné, co v Olomouci chybí jsou zajímavé stavební pozemky pro komerční využití – skladování, lehká výrova, sídlo firmy apod."

Další vývoj cen nemovitostí v Olomouci neovlivní pouze nároky bank na bonitu klienta při získání hypotečního úvěrů, či nová nařízení ČNB, ale také místní politici. Ti mohou výrazně ovlivnit směřování města v dalších letech, a to právě v segmentu nemovitostí. A nejde pouze o vytýčení stavebních lokalit, ale také o vyřešení dopravní dostupnosti a ovlivnění vzhledu chystaných staveb. Olomouc patří mezi nejhezčí města České republiky, ale z pohledu moderní architektury se není čím chlubit. V Olomouci bylo za posledních 20 let realizováno mnoho staveb, ale žádná z nich se neobjevila na pohlednicích, žádná z nich nepřilákala do města turisty, tak jak je tomu například u některých realizací v jiných městech (Litomyšl, Brno, Praha atd.).