Jak postupovat při nákupu bytu na investici a zbytečně nechybovat

27.8.2018 - Reality patří dlouhodobě k vyhledávaným investicím nejen velkých, ale i drobných investorů. Když v roce 1943 Abraham Maslow definoval hierarchii lidských potřeb, tak potřebu bezpečí, umístil hned na druhé místo své pětistupňové pyramidy. Lidé střechu nad hlavou potřebují již tisíce let a není předpoklad, že by se na tom mělo v budoucnu něco měnit. I to může být jeden z důvodů, proč jsou investice do nemovitostí stále vyhledávány. Jak má ovšem postupovat ten, kdo nikdy žádnou nemovitost na investici nekupoval? Není to zas tak těžké, jak by se mohlo na první pohled zdát. 

Počítejte, počítejte, počítejte
Dříve, než otevřete nabídku nemovitostí na některém z realitních serverů, tak si pečlivě rozdělte vaše rodinné finance a přesně si definujte částku, kterou aktuálně můžete na investici použít. Bez vlastních zdrojů, se totiž dostanete k nemovitosti mnohem těžším způsobem, než když budete mít něco našetřeno. Částku, kterou jste si takto vyčlenili, berte jako 20 % z celkové hodnoty nemovitosti, na kterou byste mohli dostáhnout. Pokud tedy máte našetřeno např. 200 000 Kč, tak blahopřejeme, můžete se dívat po nabídkách nemovitostí do 1 mil. Kč. Určitě se najdou i tací, co mají našetřeno tolik, že mohou zaplatit svou první investiční nemovitost zadáním jednoho příkazu k úhradě. Nemusí to být ale ta nejlepší cesta. Je lepší mít jednu nemovitost bez závazků nebo čtyři na úvěr s tím, že jsou měsíční splátky hrazeny z vybraného nájemného? Odpovězte si sami.

Jelikož ne každý disponuje takovými úsporami, aby si mohl vlastní bydlení bez pomocí úvěru pořídit, budeme vycházet z toho, že začínající investor má k dispozici jen omezené prostředky. Jakmile jste si spočítali cenu nemovitosti, na kterou můžeme dosáhnout tak můžete přejít k výběru nemovitosti.

Menší bývá vhodnější
Něž začneme vybírat vhodnou investiční nemovitost, je dobré zjistit, o jaký typ bydlení je v dané lokalitě a čase největší poptávka. Pokud se rozhodneme pro koupi bytu a jeho následném pronájmu, tak byste měli vědět, jestli zájemci preferují spíše malé byty 1+1 nebo střední 2+1 či velké byty kategorie 3+1. Vás zajímá kategorie, o kterou je zájem největší. Situaci na trhu s pronájmy nejlépe zhodnotí zkušený realitní makléř, který v dané oblasti působí mnoho let. Čím déle se makléř na trhu s bydlením pohybuje, tím lépe. Pokud bychom se podívali na Českou republiku jako celek, tak ze strany pronájmů stále vedou malé byty. Kategorie 1+1 a 2+1 patří dlouhodobě k těm, které jsou v realitních kancelářích nejvíce poptávány.

Jdete znovu počítat
Pokud víme, na jak drahou nemovitost dosáhneme a jaká kategorie bytů je v dané lokalitě nejvíce žádaná, tak je dobré spočítat délku návratnosti dané investice. Základní propočet není těžký a zvládne ho i začátečník. Cenu nemovitosti (např. 1 000 000 Kč) vydělíme ročním výnosem po odečtu nákladů (např. čisté měsíční nájemné po odečtení energií na dalších více nákladů: 6 000 Kč x 12). Návratnost investice by v tomto případě vyšla na necelých 14 let. Je tu ale jedno velké "ale."

Výše uvedený propočet berte opravdu pouze jako velmi orientační. Při výpočtu návratnosti investice se nesmí zapomínat na další náklady, které mohou návratnost prodloužit o několik let, jde zejména o:
- úhrada daně z nabytí nemovitosti (4 % z ceny nemovitosti)
- úhradě provize RK, pokud již není započtena v nabídkové ceně
- náklady spojené s případnou rekonstrukcí
- náklady spojené se správou domu
- pojištění nemovitosti
- daň z nemovitosti atd.

A pak je tu ještě jedno "ale." Pokud je nemovitost financována úvěrem, je potřeba počítat při výpočtu návratnosti s kupní cenou a zaplacenými úroky. Například při ceně bytu 1 000 000 Kč, s využitím vlastních zdrojů ve výši 20 % vychází celkové náklady vč. započítaných úroků 20tileté hypotéky na 1 216 478 Kč. Dosazením této částky do výše uvedeného vzorce dojdeme k výsledku prodloužení návratnosti ze 14 na necelých 17 let. A to jsme ještě nezapočítali daň z převodu nemovitosti a další případné více náklady.

Zdá se vám to hodně? Nezoufejte a porovnejte to s jakoukoliv jinou investicí či spořením. I kdyby byla návratnost 20 let, tak to pořád berte tak, že jste investovali ze svého 200 000 Kč a při stejné prodejní ceně, za jakou jste nakoupili (např. 1 000 000 Kč), jde při následném prodeji o výdělek 800 000 Kč. Trh s bydlením je ovšem dlouhodobě na vzestupu, proto je poměrně velká pravděpodobnost, že budou cena nemovitostí za 20 let výše než nyní. A pokud koupíte dobrou nemovitost a najdete vhodného nájemníka, tak byste se ani nemuseli obávat velkých nákladů spojených s případnou rekonstrukcí.

Než učiníte rozhodnutí spojené s nákupem investiční nemovitosti, vše pečlivě propočítejte. Nebojte se oslovit realitního profesionála, které se v dané oblasti dlouhodobě pohybuje a máte na něj jen ty nejlepší reference. Stejně tak si vezměte na prohlídku vybrané reality stavaře, který prověří její technický stav. A v neposlední řadě, pokud budete financovat nemovitost úvěrem, oslovte šikovného hypotečního makléře. Ten by vám měl být schopen vyřídit úvěr přesně dle vašich požadavků a možností. Nejednou se totiž stalo, že se z vytoužené investice stal zlý sen. Vše si tedy pečlivě prověřte a obklopte se těmi, kteří vám mohou pomoci. Jde přeci o vaše peníze.