Růst cen realit zpomaluje. Jde o klid před bouří?

22.8.2018 - Příští měsíc to bude přesně deset let, kdy došlo k silnému otřesu amerického trhu s hypotékami, který se následně přenesl i do evropských zemí. Dopady případné recese byly původně mnohými označovány jako bezpředmětné, ale opak se stal pravou. Americký bankovní sektor byl natolik otřesen, že se obavy přenesly také do evropských bank. Velmi rychle začal klesat zájem o nemovitosti, což se následně projevilo na poklesu jejich cen. Trvalo pět let, než se trend otočil a ceny začaly opět růst. Aktuálně končí pětileté období růstu a lidé se čím dál častěji ptají: "Začnou ceny nemovitostí opět klesat?"

Český realitní trh se vyznačuje velkým zájmem o vlastní bydlení. V České republice bydlí v nájmu cca. 30 % obyvatel. V sousedním Rakousku či Německu jde téměř o polovinu. Tím, že inklinujeme k vlastnímu bydlení automaticky vytváříme silnou poptávku, která se následně projevuje v rostoucích cenách. V letech 2014–2018 stál za silným růstem cen nemovitostí také zájem investorů, kteří se opět začali k nemovitostem vracet. Nižší ceny bydlení, než před recesí plus nízké úrokové sazby opět roztočily velký zájem o trh s bydlením. I když mnozí investoři již reality nakoupili, stále jsou každoročně na trhu tisíce lidí, kteří si chtějí pořídit vlastní střechu nad hlavou. Pokud bude právě tato skupina ochotna akceptovat současné ceny, není příliš pravděpodobné, že by mělo dojít k výraznému cenovému poklesu. Pokud by ovšem došlo k silnému snížení zájmu o vlastní bydlení, mohlo by dojít ke korekci současných cen.

Je ovšem důležité brát v potaz jednotlivé regiony. Dívat se na republiku jako celek je sice zajímavé, ale to podstatné se děje na úrovni měst. Pokud města neházejí developerům klacky pod nohy, tak je většinou na tamějším trhu dostatečná nabídka nových bytů (např. Olomouc), která dokáže poptávku uspokojit. Pokud ovšem územní plánování nefunguje a developeři nemají kde stavět, tak malá nabídka volných nemovitostí žene ceny směrem nahoru.

Aktuální klid na českém trhu nemovitostí, může být také zapříčen vyčkáváním, co se stane po 1. říjnu 2018. Od tohoto data začnou platit nové, přísnější podmínky pro získání hypotečních úvěrů (DTI, DSTI). Až vyjednávání nových podmínek úvěrů na bydlení ukáže, do jaké míry dokáží nové parametry ovlivnit poptávku po vlastním bydlení. Což může být dalším impulsem pro investory, zda s nákupy pokračovat či nikoli.

Pokud by ovšem mělo k cenové korekci dojít, tak prvním typem nemovitostí by měly být, stejně jako v minulosti, panelové byty. V letech 2008–2013 ztratil právě tento segment trhu nejvíce a je velmi pravděpodobné, že by tomu tak bylo i tentokrát.

Z dlouhodobého pohledu ceny nemovitostí ovšem stále rostou. Aktuální ceny jsou vyšší než ceny před deseti lety a ty byly opět vyšší než o deset let dříve. I tak silná recese, jako byla v letech 2008–2013, nezapříčila otočení dlouhodobé růstové křivky cen nemovitostí. A tato skutečnost může být silným faktorem, proč i při případné korekci cen nemovitost raději držet, než ukvapeně prodávat. Navíc v době, kdy je silná poptávka po nájemním bydlení...