Získat hypotéku bude ještě těžší. ČNB zpřísnila podmínky

12.6.2018 - Zrušení 100 % hypoték a snížení poměru zástavní hodnoty nemovitosti vůči úvěru (LTV). Ani jedno z těchto již realizovaných opatření očividně nepomohlo regulovat silnou poptávku po vlastním bydlení. Česká národní banka (ČNB) dnes v souvislosti s publikací Zprávy o finanční stabilitě, rozhodla na svém zasedání o zavedení dalších omezení v oblasti poskytování úvěrů.

Co nás čeká?
Nově se budou při schvalování hypotečního úvěrů posuzovat další dva parametry. Ukazatel DTI (Debt To Income), který stanoví, že celková výše dlužné částky nesmí přesáhnout 9násobek čistého ročního příjmu žadatelů. A ukazatel DSTI (Debt Service To Income) jenž stanoví, podíl splátek úvěrů na celkových příjmech žadatelů, který by neměl být vyšší než 45 %. ČNB připouští toleranční pásmo 5 % úvěrové produkce, kdy by bylo možné poskytnout úvěr nad stanovený limit. ČNB hypotéky neomezuje poprvé. Například od října 2016 nemohou banky poskytovat 100 % hypotéky. 

Co se změní pro žadatele o hypoteční úvěr?
Nové zavedení limitů se některých bank netýká. Již nyní při schvalovacích procesech DTI i DSTI uplatňují a to mnohdy i v přísnější variantě. Klient s průměrným čistým příjmem 23 000 Kč žádající o hypotéku s 25letou splatností, tak nyní teoreticky dosáhne až na částku 3,5 mil. Kč. Nově po zavedení limitu 45 % DSTI by se dosažitelná částka pro uvedený příklad jednotlivce s příjmem 23 000 Kč snížila na 2 300 000 Kč (dle DSTI, počítáno s úrokovou sazbou 2,49 %).

Dostupnost bydlení se zhorší. Jak výrazně?
"Na hodnocení dopadu nových opatření je zatím brzy. Nicméně s ohledem na propočty, která máme nyní k dispozici a vzhledem k tomu, že ČNB nakonec posunula limity o něco výše a poskytla poskytovatelům 5 % toleranční pásmo na individuální ohodnocení rizikovosti úvěrového případu, nebuder dopad tak razantní. Přesto odhadujeme, že se může dotknout až 10 % klientů," říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance. Evžen Korec ze společnosti Ekospol je k možnému omezení dostupnosti bydlení kritičtější. "Vyřadí z možnosti získat hypoteční úvěr poměrně silnou skupinu lidí ze střední třídy. Ve skupině potenciálních kupců bytů ale zůstane zastoupena celá skupina spekulantů kupujících byty pro zisk z nájmů nebo pozdějšího prodeje. Ti mají buď dostatek vlastních zdrojů, nebo mohou prokázat dostatečně vysoké příjmy pro získání hypoték. Jejich podíl mezi kupujícími proto ještě posílí. A jak víme z minulosti, realitní nebo jiné bubliny vznikají většinou právě z toho, když se do daného segmentu silněji vloží spekulanti."

Český trh s realitami ovšem tíží ještě jiný problém, nedostatek volných nemovitostí k prodeji. A právě nedostatečná nabídka volných nemovitostí je hlavním důvodem aktuálného růstu cen, který začal před čtyřmi lety. Dnešním oznámením nových pravidel mohou paradoxně ceny nemovitostí ještě povyskočit. Mnoho žadatelů o hypoteční úvěr nové podmínky pro jeho získání pravděpodobně nepotěší. Budou se tak snažit získat úvěr ještě před zavedením nových parametrů do praxe. Zvýšená poptávka by tak mohla ceny ještě zvýšit. "Nová omezení ČNB mají za cíl posílit stabilitu finančního sektoru, ale ke snížení cen nemovitostí nepovedou a paradoxně mohou nafouknout realitní bublinu. I po těchto opatřeních totiž zůstane silná poptávka po nemovitostech a pouze v ní posílí podíl spekulantů. Růst cen nemovitostí může zastavit jen větší nabídka bytů na trhu. K tomu je však potřeba výrazné zjednodušení a zrychlení povolovacích stavebních procesů a rychlé zahájení nové výstavby. S tím však ani ČNB nic nenadělá," uzavírá Korec.

Ceny pronájmů mohou jít nahoru
Pokud nové parametry omezí dostupnost bydlení, bude mnoho lidí odkázáno na bydlení v nájmech. Hypotéky se pro ně mohou stát nedosažitelné a jinou možnost, než nájemní bydlení k dispozici mít nebudou. Například nový byt 1+KK v Praze lze aktuálně pořídit i za 3 mil. Kč. K získání dvacetiletého hypotečního úvěru (LTV 80 %), tak bude v případě nákupu uvedeného bytu, potřeba disponovat úsporami v minimální výši 600 000 Kč a čistým příjmem vyšším než 35 000 Kč. Bydlení v nájmu se tak může stát pro mnoho rodin jedinou možností, jak vyřešit svou bytovou otázku. Čím vyšší ovšem bude nájemné, tím hůře se bude spořit na bydlení vlastní.