Byt jako investice. Vyplatí se koupě i při současných cenách?

28.3.2018 - Ty tam jsou doby, kdy se vyplatilo vložit peníze na termínovaný vklad a těšit se na vyplacení úroků. Dokonce ani mnohá spoření nejsou nyní natolik výhodná, aby stálo za to takhle ukládat každý měsíc uspořené peníze. Stále více lidí tedy přichází do realitních kanceláří, a to nikoliv s nutností vyřešení bydlení, ale v rolích drobných investorů. Koupě bytu a jeho následný pronájem totiž stále přináší dobré zhodnocení. Jenže, vyplatí se koupit a následně pronajmout byt i při současných cenách nemovitostí?

Zájem investorů, kteří kupují nemovitosti za účelem následného pronájmu, zatím nepolevuje. Podle dat portálu realityčechy.cz tvoří tato skupina u bytů dokonce 30-40 % všech realitních transakcí. Realitní investoři pochází většinou z České republiky. V Praze a Brně se ovšem můžeme postupně setkávat také s investory ze zahraničí, nejčastěji pak ze zemí Evropské unie. Byty k následnému pronájmu vyhledávají zájemci nejčastěji v univerzitních městech.

Při výpočtu efektivity investice je důležitá nejen výše nájemného, ale také kupní cena. Čím vyšší je cena nemovitosti, tím později získá investor své peníze zpět. Samostatnou kapitolou je tedy naše hlavní město. V Praze jsou aktuální ceny nemovitostí nejvyšší v republice a návratnost investic vychází v porovnání s ostatními městy nejhůře. A to i přesto, že jsou v Praze nejvyšší ceny nájmů. Ani vysoké ceny pražských bytů ovšem kupující zatím neodrazují od jejich pořízení.

Velkou měrou se na dostupnost bydlení podepisují právě rostoucí ceny nemovitostí. Jen za poslední rok se průměrná cena bytu 1+1 v České republice zvýšila o 20,7 %. Byty 2+1 jsou meziročně dražší o 11,89 % a byty 3+1 nyní pořídíte dráž než před rokem v průměru o 16,25 %. A čím vyšší jsou ceny nemovitostí, tím delší bývá návratnost investovaných prostředků. Na vzestupu ovšem nejsou pouze ceny bytů, ale postupně dochází také ke zvyšování nájemného. V Praze je to zejména díky malé nabídce volných bytů k pronájmu. Navíc vliv služeb jako je Air b n‘ b, je na trh s byty větší, něž mnozí předpokládali. Byty tak skupují zájemci nejen k dlouhodobému, ale i ke krátkodobému pronájmu. V ostatních regionech republiky se začíná projevovat zhoršená dostupnost k vlastnímu bydlení také díky regulacím ČNB z roku 2016 (zrušení 100 % hypoték, snížení LTV atd.). Stále více těch, kteří plánovali nákup vlastní nemovitosti na hypoteční úvěr nyní nedosáhnou a musí vyhledávat nájemní bydlení. Což se opět podepisuje na výši nájmů.

Vyplatí se investovat spíše do starších bytů nebo raději do novostaveb?
Záleží vždy na investorovi, zdali zvolí nový či starší byt. Novostavby nabízí několik výhod, i přestože jsou dražší než byty starší. Mezi některé z výhod patří např. přesné naplánování bytové jednotky, individuální řešení nadstandardů, záruka, oproštění úhrady daně z nabytí nemovitostí (4 %), možnost přikoupení parkovacího místa, výběr konkrétního bytu a podlaží atd. K nevýhodám patří vyšší ceny a doba realizace (pokud byt již není postaven a zkolaudován).

Starší byt většinou potřebuje rekonstrukci, počítat je potřeba s úhradou daně z nabytí nemovitosti a měsíční platby do fondu oprav bývají mnohem vyšší než u novostaveb. Výhodou starší nemovitosti může být naopak lokalita blíže centru, možnost disponovat bytem ihned, popřípadě nižší cena.

Vyberte si odborníka, který se v investování do nemovitostí vyzná
Při výběru investiční nemovitosti ovšem pozor, často totiž pohoří ti, kteří se při nákupu předem neporadí s odborníky. Nejde totiž jen o nemovitost samotnou, ale také o lokalitu, dopravní dostupnost, kvalitu života v dané oblasti, míru nezaměstnanosti, výši nájemného atd. Někdy se stává, že začínající investor zvolí levnou nemovitost a pak se diví, že má problém s nalezením vhodného nájemníka.

Z dlouhodobého hlediska jsou mezi investory nákupy nemovitostí stále vyhledávané. A to i přes aktuálně vyšší ceny. Nutno je ovšem počítat s delší dobou návratnosti než např. u bytů pořízených v letech 2013–2015. Pokud tedy hledáte byt, který plánujete pronajímat, vybírejte pečlivě. Nevybírejte pouze podle kupní ceny, ale berte v potaz i další poplatky spojené s bytem a domem, jako je např. výše fondu oprav, budoucí rekonstrukce bytu či domu atd. Každý neplánovaný výdaj navíc může vaši investici proměnit ve starost. Jde přeci o vaše peníze…