Přijde letos díky zvyšování úrokových sazeb ochlazení trhu s bydlením?

11.1.2018 - Řešíte nové bydlení a přemýšlíte, zda s vyřízením hypotečního úvěru počkat, nebo raději vše vyřešit co nejdříve? Podle oslovených odborníků byste dlouho otálet neměli. Doba extrémně nízkých sazeb hypotečních úvěrů je totiž za námi. Ještě loni bylo možné získat hypotéku v rozmezí od 1,5 do 2 %, nyní se sazby pohybují od 2 do 2,5 % a do konce roku by měly ještě stoupat. Jde o navýšení tak výrazné, že se dotkne českého realitního trhu nebo se propíše loňská poptávka po vlastním bydlení i do roku 2018?

Pokud by se naplnily odhady, tak by na konci letošního roku mohly dosahovat úrokové sazby hypotečních úvěrů k rozmezí 2,8-3 %, což potvrzuje i Jakub Kindl, manažer realitní kanceláře Domov a dodává: "Česká národní banka zvýšením úrokových sazeb pomalu ukončuje období extrémně levných hypotečních úvěrů. Dle mého názoru lze očekávat postupné zdražování hypoték v návaznosti na kroky ČNB." Rostoucí sazby zaznamenal i Radek Mézl majitel realitní kanceláře RE/MAX A-City 2: "Na konci loňského roku se průměrná sazba hypotéky pohybovala okolo 2,15 %. Získat hypotéku s úrokem pod 2 % je dnes už prakticky nemožné. Klient by měl naopak ještě počítat s tím, že sazby budou v dalších letech stále stoupat, a tak je třeba finanční toky domácnosti plánovat opatrně a hlídat si rezervy. Klienty vždy upozorňujeme, že po skončení fixace mohou měsíční náklady na hypotéku vzrůst, a tak je třeba dát pozor, aby budoucí navýšený výdaj neměl fatální dopad na rodinný rozpočet." Na zvýšení úrokových sazeb mohou reagovat nejen zájemci o vlastní bydlení, ale také investoři. Právě pro ně byly levné externí zdroje velmi důležité, zkracovaly totiž návratnost jejich investic. S rostoucími sazbami je možné, že se část investorů poohlédne po jiném způsobu zhodnocení svého kapitálu.

Právě odchod části investorů z trhu s bydlením by mohl alespoň částečně ochladit současnou silnou poptávku po nemovitostech, i když je tato varianta méně pravděpodobná. Navýšené sazby se totiž mohou promítnout do výše nájemného. Významného snižování cen nemovitostí se Radek Mézl neobává, "Díky růstu sazeb úvěrů na bydlení pravděpodobně dojde k ochlazení trhu, tedy zpomalení růstu cen. Poptávka je však stále vysoká a nedá se očekávat, že by v letošním roce došlo ke snížení cen."

Podle Jakuba Kindla, by musely úrokové sazby u standardních hypoték vzrůst o několik jednotek procent, aby se to výrazněji odrazilo na trhu, a dodává: "Jedním z důvodů, proč ČNB přistoupila k další fázi utahování měnové politiky v podobě zvýšení základní úrokové sazby, je zdražování nemovitostí v tuzemsku. Vyšší sazby by mohly zmírnit aktuální cenový růst nemovitostí a poptávku po nich. Nicméně aktuální problém na trhu nemovitostí je na nabídkové straně. Bytů je prostě strašně málo, zvláště v některých městech a vévodí tomu Praha."

Česká republika je z pohledu bydlení zajímavá poměrem vlastního a nájemního bydlení. Češi stále preferují vlastní bydlení, nad bydlením v nájmech. A právě z tohoto důvodu by neměly zvyšující se sazby úvěrů na bydlení výrazně snížit počty lidí, kteří chtějí bydlet ve vlastním. "Myslím, že tato potřeba v Češích zůstane i nadále, nicméně vzhledem ke zpřísnění podmínek pro získání hypoték bude mít výrazně méně lidí možnost na hypotéku skutečně dosáhnout, což se odrazí v dalším zvyšování počtu nájemních bytů. Toto se nejvíce promítne ve velkých městech a zejména v Praze, doplňuje Kindl." Stejně to vidí i Radek Mézl a dodává: "Zřejmě ke zvýšení zájmu o pronájmy dojde, a to z důvodu snížení dostupnosti hypoték pro veřejnost. Díky tomu bude větší část lidí řešit nájem místo nákupu nemovitosti. Část lidí odloží své nákupní rozhodnutí a bude čekat na pokles cen nemovitostí. Dočasnou situaci budou řešit nájmem. Dalším důvodem je rostoucí počet studentů vysokých škol, kteří si zvykají na komfort ubytování v soukromí, vliv má i výstavba technologických parků a koncentrace velkých zaměstnavatelů."

Nové podmínky totiž zájemcům cestu k vlastní nemovitosti výrazně stěžují. Například nutnost vlastních úspor ve výši alespoň 15 % hodnoty nemovitosti, přenesení daně z nabytí nemovitosti na kupující, či zákaz kombinace úvěru ze stavebního spoření a hypotéky.

I přes zvyšující se počty nových developerských projektů, je bytů na trhu stále nedostatek. A právě větší kupní síla než nabídka, se podepisuje na rostoucích cenách nemovitostí. Nahoru jdou tedy i nájmy. "Prudký růst prodejních cen bytů se podepsal na razantním zdražení pronájmů. Za růstem cen pronájmů je jednoznačně nedostatek nových bytů na trhu způsobený především zastavením či zkomplikováním povolovacích procesů pro nové bytové stavby a samozřejmě levné hypotéky. Tento nedostatek se následně projevuje v omezené nabídce i na takzvaném sekundárním trhu, tedy trhu nájemního bydlení. Jinak řečeno, malá nabídka bytů k pronájmu žene výš jejich ceny především v žádaných lokalitách," upřesňuje Kindl.

Růst úrokových sazeb v řádech desetin velkou změnu na trhu s bydlením nezpůsobí. Pokud se však úrokové sazby postupně zvýší v řádech procent, tak velmi pravděpodobně ke zvýšení poptávky po nájemním bydlení dojde.

Jakub Kindl z realitní kanceláře Domov očekává v letošním roce ochlazení trhu s bydlením. "To ale nepřijde hned. První pololetí roku 2018 bude navazovat velmi úspěšný rok 2017. Ochlazení přijde ve druhé polovině roku. Přehřátý hypotéční trh v kombinaci s rostoucími úrokovými sazbami povedou k tomu, že větší počet klientů nebude schopno splácet úvěry, takže poroste i podíl ztrátových úvěrů a exekucí. To však bude ve větší míře viditelné teprve až ve druhé polovině roku." Radek Mézl z RE/MAX A-city 2 se přiklání spíše ke stagnaci a doplňuje: "Nemyslím si, že přišel čas pro pokles cen. Tomu se ještě v letošním roce vyhneme."

Aktuální pozvolné zvyšování úrokových sazeb zájemce o koupi nemovitosti zatím neodrazuje, spíše naopak. Mnozí se snaží co nejdříve nemovitost nejen najít, ale také zafinancovat. Chtějí využít co nejnižších sazeb, i když se pomyslné cenové dno již vzdaluje.