Předkupní právo se vrací. Co vše se změní?

15.12.2017 - Nová právní úprava předkupního práva, která vstoupí v platnost 1. ledna 2018, vzbuzuje spoustu otázek a nejasností. Původní občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.) dával povinnost spoluvlastníkům v případě převodu podílu na společné movité i nemovité věci uplatnit předkupní právo k tomuto podílu, tj. nabídnout tento podíl spoluvlastníku přednostně. Předkupní právo se neuplatňovalo jen při převodu na osobu blízkou. V praxi to znamenalo, že chtěl-li majitel ideální poloviny rodinného domu převést (prodat) svůj podíl, musel jej nejdříve nabídnout právě druhému spoluvlastníku.

V novém občanském zákoníku nebylo předkupní právo zakotveno
"V aktuálně platném Novém občanském zákoníku, označeném jako zákon č.  89/2012 Sb., účinném od 1. 1. 2014, není předkupní právo spoluvlastníků zakotveno – vyjma případů, kdy spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti či na základě obdobné právní skutečnosti nezávislé na vůli spoluvlastníků, a dále vyjma případů, kdy je odlišný vlastník pozemku a stavby na něm stojící; zde se předkupní právo nadále aplikuje," říká Jiří Mayrich ze společnosti HVB Real Estate. "Podle aktuální platné právní úpravy je tedy možné převádět podíly na nemovitostech bez předchozí nabídky ostatním spoluvlastníkům, což s sebou nese řadu problémů a může docházet ke značným komplikacím."

"Situaci lze aktuálně řešit právní cestou, a to podáním žaloby na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, což je sice nepříjemné, ale jediné schůdné řešení," vysvětluje Marie Průšová, ředitelka právního oddělení a jednatelka společnosti HVB Real Estate. "Tyto spory se mohou bohužel leckdy vléci i několik let a neúspěšného účastníka stát mnohdy i statisíce na nákladech řízení, nicméně jiné řešení nám zákonodárce aktuálně bohužel nenabízí,“ doplňuje advokát Jakub Řehoř z téže společnosti. „Skupování podílů na nemovitostech se zkrátka stalo v posledních letech trendem spekulantů a investorů na poli nemovitostí, v němž se pohybují nikoli zřídka i hráči s nepoctivými úmysly,“ dodává Mayrich.

Jak se bude postupovat od 1. ledna 2018?
Jednoduše, takřka jako před rokem 2014. Pokud jeden ze spoluvlastníků zajistí kupce na svůj spoluvlastnický podíl, je povinen jej opět za stejných podmínek nabídnout ke koupi zbývajícímu spoluvlastníkovi. "V praxi je spoluvlastník povinen vyzvat písemně dalšího spoluvlastníka k uplatnění předkupního práva, sdělí mu podmínky obchodu, tedy kupní cenu a vedlejší podmínky, a přílohou zašle také návrh kupní smlouvy. Vyzvaný spoluvlastník má v případě zájmu podíl nabýt ze zákona 3 měsíce na uplatnění předkupního práva, včetně úhrady kupní ceny, může se však také svého předkupního práva výslovně vzdát. To může učinit písemně, či ústně," říká Mayrich. "Odborníci doporučují první variantu. Pokud se samozřejmě spoluvlastník předkupního práva vzdá před uplynutím lhůty tří měsíců, je možné obchod realizovat ihned poté, co ke vzdání se předkupního práva spoluvlastníkem dojde.“

Pozor na garáže a parkovací místa
Nejcitelněji zasáhne opětovný návrat předkupního práva do Občanského zákoníku prodej bytových jednotek. Bytová jednotka je definována jako prostorově oddělená část domu a s ní neoddělitelně spojený podíl na společných částech nemovité věci. "Podíl na společných částech domu a pozemku, na němž dům stojí, není běžný spoluvlastnický podíl, a tudíž se zde předkupní právo neuplatňuje," vysvětluje Mayrich. "Bytovou jednotku je tedy možné prodat bez jakýchkoli omezení – to platilo a platí. Pozor jen na odlišného vlastníka domu a stavebního pozemku, na němž budova stojí." Zde by předkupní právo ze zákona vzniklo, ovšem tato situace je upravena již ve stávající právní úpravě a novelou účinnou od 1. ledna 2018 se ustanovení nemění.

Zajímavá je však také otázka garážových stání, případně garáží a souvisejících pozemků. Ohledně této problematiky totiž panuje nejvíce nejasností. V případech, kdy je garáž nebo garážové stání v podílovém spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků ostatních jednotek v budově, na převod takového podílu se předkupní právo vztahuje.

Než někomu po 1. 1. 2018 prodáte svůj spoluvlastnický podíl (nejen na nemovitosti), bude třeba jej nabídnout nejprve podílovým spoluvlastníkům, kteří mají ze zákona tři měsíce na uzavření kupní smlouvy a úhradu kupní ceny. Předkupního práva se mohou ovšem vzdát – nejlépe písemnou formou. "Pokud dojde k porušení předkupního práva, má případný spoluvlastník, který měl nárok předkupní právo uplatnit, 3 roky na jeho uplatnění zpětně, což v praxi znamená, že mu nový vlastník musí podíl prodat za stejnou kupní cenu, za jakou jej zakoupil," varuje Mayrich.