Poptávka před zvýšením úrokových sazeb opět zvedá ceny nemovitostí

13.11.2017 - O vývoji cen nemovitostí by již napsáno mnohé. Po roce 2008 začaly ceny klesat, v roce 2014 se dostaly po pomyslné cenové dno, a pak začaly ceny opět růst. Vzestup ovšem nepřestal ani po zavedení nových opatření ze strany ČNB, jež donutily kupující disponovat vyššími vlastními zdroji. Dokonce ani přenesení daně při převodu nemovitosti na kupující rostoucí ceny nemovitostí nezastavilo. A jak je na to tedy český trh s bydlením nyní?

Byty zdražily od začátku roku o pětinu
Ještě na začátku letošního roku, v období, kdy se předpokládalo, že by se růst cen mohl začít postupně zastavovat, bylo možné, dle dat portálů realityčechy.cz a realitymorava.cz, pořídit v České republice byt kategorie 1+1 za průměrnou cenu 970 047 Kč. Na začátku listopadu bylo ovšem již potřeba mít na stejný byt k dispozici 1 210 367 Kč. Právě nejmenší byty zdražily od začátku roku nejvíce (+24,77 %) a dostaly se tak téměř na hodnoty před ekonomickou recesí v roce 2008.

Na byt 2+1 stačilo mít z kraje letošního roku 1 408 993 Kč. O deset měsíců později bylo nutné mít k dispozici o téměř 300 000 Kč více. Průměrná cena bytu 2+1 se totiž v listopadu dostala na 1 1704 832 Kč (+20,99 %). Ze sledovaných kategorií ovšem za stejné období zdražily nejvíce velké byty 3+1. Z 1 817 336 Kč na začátku roku se ceny dostaly až na současných 2 168 979 Kč (+19,34 %).

Podíváme-li se na meziroční srovnání (listopad 2016/listopad 2017), tak zjistíme, že jsou rozdíly cen ještě propastnější. Cena bytu 1+1 se za poslední rok zvýšila o 293 122 Kč, což odpovídá navýšení o 31,95 %. Byty 2+1 podražily o 368 844 Kč (+27,6 %) a o téměř stejnou částku 367 468 Kč podražily byty 3+1. Cenový růst byl natolik výrazný, že se aktuálně nabízí byty 3+1 za průměrnou vyšší částku než v září 2008, kdy bylo možné takový byt získat za 2 121 617 Kč. Nyní je to 2 168 979 Kč (+2,23 %).

ČNB motivuje lidi k nákupu, trh se díky tomu přehřívá
V roce 2016 se hovořilo stále více o tom, že dojde k regulaci dostupnosti bydlení. ČNB zavedla před koncem roku opatření, které přeneslo na kupující nutnost disponovat vyššími úsporami. Nejen, že již nebylo možné získat 100 % hypotéku, ale poměr mezi odhadní cenou a půjčenou částku se nově nesměl dostal přes 90 %. Pokud ještě v polovině loňského roku stačilo mít naspořeno např. 5 % a zbytek pokrýt hypotékou, nově se to zvedlo na min. 10 %. To ovšem platí jen pro 15 % žadatelů v daném čtvrtletí, jinak jsou podmínky ještě přísnější. Ti, kteří chtěli financovat bydlení hypotečním úvěrem a neměli dostatek zdrojů, tak dělali vše proto, aby byla jejich žádost o hypoteční úvěr schválena ještě před zavedením výše uvedeného opatření. Jenže to nebylo vše. Nově se na kupující přenesla povinnosti úhrady daně z nabytí nemovitosti, kterou do té doby platili prodávající. Kupující si tak nově museli k ceně nemovitosti přičíst další 4 % daně z nabytí. Tlak na rychlý nákup nemovitosti byl tedy v polovině roku 2016 enormní.

Situace se ovšem opakuje, i když do ní vstupují jiné důvody, motivující proč s nákupem nemovitosti neotálet. Asi nejzásadnější je aktuální zvýšení repo sazby ČNB, které se promítne do úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Pokud je nyní možné pořídit hypotéku pod 2 %, je jen málo pravděpodobné, že tomu tak bude i v roce 2018. Ještě na jaře letošního roku bylo možné při troše šikovnosti vyjednat hypoteční úvěr za cca. 1,5 %. Pokud by se ovšem vyplnily predikce některých hypotečních makléřů, tak by se za rok mohla roční sazba pohybovat v rozmezí 2,5 – 3 %. Co to znamená pro kupující? Při kupní ceně 3 000 000 Kč (což částka odpovídající ceně nového pražského bytu 1+KK), financovaného z 80 % hypotečním úvěrem, by se zvedla částka zaplacená za 20 let pouze na úrocích z 349 462 Kč na 794 482 Kč. Připočteme-li tedy k bytu za 3 mil. Kč úroky za celou dobu hypotečního úvěru (3 000 000 Kč + 794 482 Kč), tak se dostaneme na 3 794 482 Kč. A právě výše uvedený propočet je dostatečně silnou motivací, aby lidé řešili své bydlení co nejdříve a vyjednali si u hypotečních makléřů co nejvýhodnější sazbu.

Lze tedy předpokládat, že bude před koncem roku 2017 poptávka po vlastním bydlení možná ještě silnější než před rokem. Je už jen málo těch, kteří jsou schopni uhradit celou kupní cenu ze svých zdrojů. Čím dál více lidí je odkázáno na financování ze stran bank. Pokud budou sazby hypotečních úvěrů růst, bude to silný stimul pro co nejrychlejší nákup nemovitosti.