Byt na investici – díl čtvrtý: Možnosti financování

6.11.2017 - V minulých třech vydání našeho seriálu zaměřeného na investory do nemovitostí jsme se věnovali výběru správné lokality, ideální velikosti a návratnosti. Dnes se podíváme, jaké možnosti financování jsou k dispozici.

První variantou financování bydlení, která napadne většinu lidí, je využití vlastních zdrojů, které je často nazýváno "platbou hotovostí." Přesnějším výrazem je ovšem uvedená možnost "z vlastních zdrojů." Po zavedení regulace maximální výše hotovostní platby, která v současné době činí 10 000 eur/den, tj. cca 250 000 Kč, stejně probíhá drtivá většina plateb spojených s nákupem nemovitostí bezhotovostním stykem. Pokud tedy máte k dispozici potřebný obnos na nákup nemovitosti, tak jej s největší pravděpodobností také využijete, jenže… V současné době jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů stále velmi nízko a neměl by být tedy problém vyjednat si hypotečních úvěr se sazbou pod 2 %.  Je ovšem lepší vydat se z vlastních zdrojů nebo raději část financovat úvěrem?

Když nemáte rádi dluhy
Nejlepší návratnost investice do nemovitosti je s využitím vlastních zdrojů. Celkové náklady spojené s pořízením nemovitosti se nemusí navyšovat o úhradu úroků hypotečních či spotřebitelských úvěrů. Variantu vlastních zdrojů volí většinou ti, kteří kupují jednu nemovitost, např. byt dceři či synovi. Pokud si zájemce vybere např. nový byt 1+K nebo 2+KK (dle regionu) v hodnotě 2 mil Kč, s dalšími výdaji již počítat nemusí a cena kupní je pro výpočet návratnosti jeho investice tedy cenou konečnou. Jenže investoři, kteří kupují více než jednu nemovitosti většinou uvažují jinak…

Když jedna nemovitosti nestačí
Investoři, kteří kupující více nemovitostí financují tyto nákupy většinou s pomocí úvěrů. A to i v případě, kdy disponují dostatečnou hotovostí. Proč je pro ně tato varianta výhodnější i přesto, že budou muset hradit úroky z úvěru? Protože si mohou nechat vlastní zdroje na jiné investice. Pro většinu investorů není cílem vydat veškerou hotovost, ale spíše co nejdéle si ji udržet. A jsou-li úrokové sazby nízko, bývá pro ně výhodnější využití pomocí úvěru. Hlavně proto, že je možné pořídit více nemovitostí. Např. při vhodně nastaveném LTV (ukazatel vyjadřující poměr hodnoty úvěru k hodnotě nemovitosti poskytované do zástavy) např. 70 %, poskytne investor 30 % hodnoty ze svých zdrojů a na zbytek využije úvěr. Může tedy řešit otázku, zdali si koupí jednu nemovitost financovanou 100 % svých úspor nebo tři nemovitosti financované s pomocí hypotečního úvěru. Zde je ovšem nutné upozornit na to, že banka může při větším počtu nemovitosti nabídnout vyšší úrokovou sazbu. Pokud ovšem plánuje investor pořídit 1-3 nemovitosti v rozmezí např. tří let, mohl by za pomocí šikovného hypotečního makléře získat výhodné úročení u všech úvěrů.

Vlastní zdroje
+ nejrychlejší návratnost investice
+ možnost vyjednání nižší kupní ceny
+ výhoda, je-li na nemovitost více zájemců
+ možnost kdykoliv nemovitost prodat

- snížení disponibilní hotovosti
- omezení počtu koupě nemovitostí

Vlastní zdroje + hypoteční úvěr
+ možnost pořízení více nemovitostí
+ ponechání si hotovostní rezervy

- nutnost vyřízení úvěru
- prokazování příjmů
- zástava na nemovitosti
- omezená disponibilita nemovitosti

Finální rozhodnutí, jakým způsobem financovat nákup nemovitosti, je vždy na pečlivém uvážení každého kupujícího. Mnoho lidí během svého života řeší nákup pouze vlastní nemovitosti určené k bydlení. Na investice do dalších bytů či domů jim příliš možností nezbývá. Pokud se ovšem taková investice naskytne, je dobré ji zvážit. Stejně jako si spočítat, zdali je lepší spořit např. na běžném účtu nebo raději pořídit si nemovitost na následný pronájem, a to i za cenu nutnosti vyřídit hypoteční úvěr.