Jak postupovat při koupi staršího bytu

1.11.2017 - Koupit starší byt může mít jednoznačné výhody – starší byty nalezneme i v centru, kde není nová zástavba možná, a v ceně nemovitosti – starší bývá výrazně levnější než byt v nové zástavbě, a to až o miliony korun. U čeho musíte při koupi staršího bytu zbystřit? Ať už starším rozumíme byt v pětatřicetiletém paneláku nebo v gotickém domě, který má sedm set let, může mít nešvary, které nám koupi prodraží a bydlení znepříjemní.

Zjistěte si více o lokalitě
Pokud se byt nachází ve starší zástavbě, prozkoumejte, jaká je zde dopravní obslužnost, občanská vybavenost a možnosti parkování. Na nerevitalizovaných sídlištích bývá problém s parkováním, stejně jako v centru. U zabydleného domu se doptáte na sousedy, jací jsou, jak se chovají, zda nemají hlučná zvířata, která by vás mohla rušit atd. Jednodušeji poznáte, zda vám nevadí hlučnost z ulice, jaký je výhled, jak vypadá zeleň v okolí či jaká je orientace bytu.

Zhodnoťte technický stav bytu
Staré byty bývaly koncipovány jinak, než jsme dnes zvyklí – mohou mít neúměrně vysoké stropy, atypická okna, letité dřevěné parketové podlahy. Aby se vám v bytě pohodlně bydlelo, budete muset investovat do rekonstrukce. Již před koupí bytu si tedy stanovte náklady na jeho rekonstrukci. Při koupi staršího bytu se počítá s tím, že si jeho podobu alespoň částečně upravíte podle vlastních představ, zásadní změny dispozice však možné nebudou. Důvodem mohou být překážející nosné zdi nebo požadavky památkářů.

Starší byt po rekonstrukci v řádně zatepleném domě má téměř stejnou kvalitu jako byt v novostavbě. Do starých zdí nevidíte – nevíte, jaké byly použitý materiály a zda nejsou dokonce nebezpečné. To je pouze jedna strana mince. Na druhou stranu může být starší byt důkazem kvalitní práce a po určitých modernizacích se v něm dá bydlet po generace. Vážné zdravotní komplikace vás mohou postihnout i u nového "rychlokvašeného" bytu, který nebyl dokonale vysušen a odvětrán od stavebních chemikálií. Ve starším bytě nezapomínejte větrat kvůli vlhkosti ze zateplení i kvůli případnému výskytu radonu.

Už při první návštěvě bytu můžete odhalit zásadní vady – v jakém stavu je střecha domu, potrubí rozvodů pitné a odpadní vody tzv. stoupaček, jestli se v bytě nevyskytuje vlhkost, plíseň apod. Stopy po vlhkosti objevíte snadno kolem oken a u stropů. Na vině bývají chyby v zateplení ostění, nadpraží nebo nesprávné připojení venkovního parapetu, či okna netěsnící vinou chybné montáže. Ověřte si, zda má byt dostatečnou akustickou izolaci, tedy zda není slyšet každé spláchnutí, dupot či hlasy z okolních bytů. Podstatný je rovněž stav elektroinstalace – ve starších domech nebývá připravena na množství elektrospotřebičů, které dnes považujeme za standardní. Pro kompletní zhodnocení využijte služeb odborníků.

Spočítejte výši provozních nákladů
Již při hledání bytu vám realitní makléř řekne, jaké jsou provozní náklady bytu – alespoň jakou spotřebu energií mají obyvatelé, kteří v něm nyní žijí. Pokud zde žije například čtyřčlenná rodina s dospělými dětmi a zájemce je sám, logicky nebude mít takovou spotřebu energií ani vody. Nicméně se jedná o čísla, od kterých se dá odrazit při stanovení vlastních záloh. Počítejte s dalšími fixními náklady, například příspěvkem do fondu oprav nebo na úklid společných prostor.

Prozkoumejte právní stav nemovitosti
U staršího bytu důkladně prověřte, zda není po předchozích majitelích zatížen věcnými břemeny či exekucemi. Nastěhovat se do staršího bytu lze poměrně záhy po podepsání smluv, na rozdíl od nových bytů, kde můžete čekat na dostavbu i několik let.