Jak postupovat při koupi stavebního pozemku

4.10.2017 - Zvažujete možnost postavit si vlastní dům nebo investovat do stavební parcely? Při koupi pozemku je nutné posoudit několik zásadních parametrů a počítat s tím, že důkladná kontrola všech okolností pro zabere nemálo času. Počítejte s tím, že výběr a koupě správného pozemku může trvat i několik měsíců až let.

Lokalita, dopravní a občanská dostupnost
Základním parametrem bude, kde chcete stavět. Chcete dům blízko velkého města, nebo chcete raději levnější pozemek, i když s horší dostupností? Výběr místa je otázkou nejen dopravní dostupnosti, blízkosti dálnice, ale i železnice, možnosti obslužnosti MHD apod. Pokud máte nebo plánujete v postaveném domě žít s rodinou, zjistěte si, jak daleko jsou školy a školky, jak vysoká je dojezdová vzdálenost do obchodů, nemocnic, na úřad apod.

Umístění a inženýrské sítě
Vybranou lokalitu určitě navštivte osobně. Podívejte se na terén, jaká je svažitost či slunnost pozemku. Při návštěvě se snažte zjistit, jestli je pozemek napojený na kanalizaci, jak je v místě silný zdroj elektrické energie, zda k pozemku vede vodovod, plynovod či jaký je tam signál mobilní sítě. Pokud jsou všechny přípojky zkolaudované, je to optimální stav. Pokud ne, počítejte s tím, že kolaudace nutná pro výstavbu určitou dobu potrvá. Časově ještě náročnější je chybějící inženýrské sítě na pozemek přivést. Zdrojem informací mohou být sousedé, obecní úřady nebo distribuční společnosti, které vám potvrdí, zda je možné nové přípojky umístit. Poslední slovo má však stavební úřad. Někteří odborníci doporučují ještě před koupí pozemku získat informace o provedeném hydrogeologickém, geologickém a radonovém průzkumu.

Příjezdová cesta
Dobrý stavební pozemek musí mít příjezdovou cestu, jejíž budoucí použití nebude zatíženo žádnými právními obtížemi. Veřejné cesty bývají bez problémů, ovšem nevyjasněné majetkové vztahy cest vedoucích přes cizí pozemky koupi komplikují. Například u cest, které mají více majitelů, se stěží dočkáte opravy.

Nahlédněte do katastru nemovitostí
Pokud jste již našli pozemek, který vám svým umístěním vyhovuje, zjistěte si o něm maximum informací. Pomůže vám Katastr nemovitostí České republiky (KN), z jehož stránek se dozvíte, že: "Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených, práv k těmto nemovitostem. Katastr nemovitostí obsahuje řadu důležitých údajů o pozemcích a vybraných stavbách a o jejich vlastnících. Vstupem do aplikace Nahlížení do KN je možno bezplatně získávat vybrané informace o parcelách a budovách evidovaných v KN, včetně informace o jejich vlastnictví a informace o stavu některých řízení na pracovištích katastrálních úřadů."

V katastru tedy ověříte tzv. právní stav pozemku, tedy počet a jména vlastníků pozemku, věcná břemena a zástavní práva k pozemku, konkurzní řízení či exekuce, která se k majiteli parcely mohou vázat. Je dobré také zkontrolovat, zda pozemek a jeho zakreslení v katastru nemovitostí souhlasí – může se stát, že na něm v reálu najdete černé stavby, sloupy elektrického napětí bez sjednaných břemen apod.

Věnujte pozornost územnímu plánu
Neváhejte prostudovat územní plán na obecním nebo stavebním úřadě, který stanovuje nejen to, na kterých pozemcích lze stavět, ale i to, co lze stavět. Díky územnímu plánu si můžete ověřit, jestli pozemek nespadá do půdního fondu nebo nezastavitelného území, přičemž změna statusu buď trvá několik let, nebo není vůbec možná.

Pokud například uvažujete o stavbě rekreačního objektu, můžete v územním plánu obce zjistit, že chalupu postavíte pouze tehdy, pokud to bude roubená dřevěnice, a na nějaký moderní architektonický projekt můžete rovnou zapomenout. Územní plán může stanovit maximální výšku budovy, sklon střechy, procentuální zastavitelnost pozemku apod.  Z územního plánu se rovněž dozvíte, zda není pozemek příliš blízko tzv. ochranné zóny. Tou se rozumí vzdálenost např. od drátů vysokého napětí, břehů rybníka či lesa, v níž se stavět nedá. Tato opatření mají chránit přírodu a zachovat charakter výstavby v daném místě.

V územním plánu najdete rovněž informaci, zda mohou vybraný pozemek zasáhnout záplavy. Pozemky v záplavových zónách, respektive stavby na nich mohou mít výrazný hendikep v tom, že je pojišťovny odmítnou pojistit, čímž vám znesnadní financování stavby domu bankovním úvěrem.  Objevíte zde také plán budoucí výstavbu v okolí – například připravované dálnice, chystané průmyslové zóny apod.