Růst cen nemovitostí výrazně ovlivňují úrokové sazby hypotečních úvěrů

13.9.2017 - Česká republika patří k zemím, jejíž obyvatelé preferují vlastní bydlení na úkor nájemního. Zejména mladé rodiny s dětmi volí raději bydlení ve vlastním. A právě vysoká poptávka po vlastním bydlení stojí za aktuálním růstem cen, který trvá již od roku 2014. Jenže ceny rostou tak rychle, že není možné, aby trh tak výrazně ovlivnili pouze ti, kteří potřebují bydlet. Značnou měrou růstu cen nemovitosti napomáhají také banky. Jak?

Levné hypoteční úvěry motivují i ty, kteří by za normálních okolnosti koupi nemovitosti nezvažovali. Jenže, úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou, i přes mírný růst v posledních dvou měsících, stále na velmi nízkých hodnotách. Stále je možné zafinancovat nemovitosti s úrokovou sazbou pod dvě procenta. Což je velmi motivující také pro investory, kteří nemovitosti kupují a následně pronajímají.

Jednou z možností, jak realitní trh ochladit, byla plánovaná novela České národní banky (ČNB), která měla dopomoci k dalším regulacím trhu s bydlením. Zejména pak ve vztahu k dostupnosti vlastního bydlení. A jelikož se o této novele hodně hovořilo, mnohé to vyburcovalo k rychlému nákupu nemovitosti z obavy, že by dle nových podmínek nemusela být jejich žádost o úvěr schválena. Takto zvýšená poptávka byla zaznamenána také v mnoha realitních kancelářích. "Důvodem je i skutečnost že ČNB poté, co se jí nepodařilo prosadit novelu ve stávající sněmovně, vyhlásila nové doporučení pro banky, kterým jim v podstatě nařídila, aby zpřísnění podmínek pro poskytnutí hypoték, a i dalších spotřebitelských úvěrů, začaly realizovat," uvedl Roman Weiser, manažer RSH – realitní společnosti.

Levné hypotéky tak motivují k nákupu na úvěr i ty, kteří disponují hotovostí. Raději si své úspory nechají a využijí dostupných hypoték, což potvrzuje i Roman Weiser: "Nákupů nemovitostí z vlastních zdrojů kupujícího je velmi málo. Při současných nízkých úrokových sazbách hypoték a růstu cen nemovitostí se lidem vyplatí využít financování prostřednictvím hypotečního úvěru, i kdyby chtěli nemovitost pořídit jen pro účely následného pronájmu. Tato skutečnost má pak dopad na trh v podobě snižování nabídky nemovitostí, jehož důsledkem je zvyšování cen nemovitostí, zejména ve větších městech a jejich okolí."

Poptávka po realitách zatím tedy nepolevuje. A to i přesto, že od loňského podzimu není možné získat hypoteční úvěr na 100 % hodnoty nemovitosti. Kupující tedy musí disponovat vyšší hotovostí. Díky stále nízkým úrokovým sazbám úvěrů na bydlení, dojde letos možná k překonání loňského objemu poskytnutých hypoték, což doplňuje i Roman Weiser: "Poptávka se rozhodně nesnižuje, ba naopak. Lidé si uvědomují, že úrokové sazby hypoték porostou, hypotéky budou méně dostupné a nárůst cen nemovitostí je pak dalším důvodem, který jejich rozhodnutí ohledně nákupu nemovitosti v této době zásadně ovlivňuje.“

Někteří majitelé realitních kanceláří uvádí, že není možné, aby ceny nemovitostí stále rostly. Je tedy reálné, aby se současný trend růst cen zastavil? "Pokud vytvoříte podmínky pro to, aby poptávka převažovala nad nabídkou, pak je zřejmé, že ceny porostou. Jakmile se začne poptávka s nabídkou vyrovnávat, ceny začnou stagnovat a při převisu nabídky nad poptávkou půjdou ceny dolů. To už jsme si po roce 1989 zažili několikrát. Největší krize zde vznikla na konci roku 2008 a trvala několik let. Jakmile budou hypotéky méně dostupné, ve větších městech se bude stavět více bytů a přestane být velký zájem o pronájmy, zejména ty krátkodobé, mělo by dojít k zastavení růstu cen nemovitostí," upřesňuje Weiser.

Dobrá dostupnost bydlení má ovšem pozitivní dopad právě na rodiny. Pokud by došlo k výrazné regulaci přístupu k hypotečním úvěrům, byly by mnozí nuceni zůstat buď v nájemních bytech nebo vykrýt rozdíl mezi částkou půjčenou bankou a kupní cenou nemovitosti z nebankovních zdrojů. Vývoj nabídkových cen může výrazně ovlivnit také nová výstavba. Dojde-li k tomu, že bude na trhu dostatek volných nových bytů, budou mezi sebou jednotlivé developerské společnosti soupeřit nejen kvalitou svých projektů, ale také cenou.