Byt na investici – díl druhý: Novostavba nebo starší nemovitost?

12.9.2017 - S rostoucími cenami nemovitostí si mnozí pokládají otázku, zdali nemít kromě nemovitosti, ve které bydlí, také další určenou třeba k pronájmu. Jenže mnoho lidí při výběru takové nemovitosti často chybuje a místo vytouženého pasivního příjmu, přichází spíše starosti. V prvním dílu našeho nového seriálu, zaměřeného na investice do nemovitostí, jsme se podívali, jak vybrat ideální lokalitu a velikost bytu určeného na pronájmu. Dnes se zaměříme na základní rozdíly mezi investicí do nové a starší nemovitosti.

Starší byty, když máte raději centrum
Silným argumentem pro pořízení starší nemovitosti většinou bývá pořizovací cena. Pokud bychom totiž porovnali dva shodné byty ve stejné ulici, tak bude starší byt v původním stavu vycházet levněji než novostavba. Výjimkou jsou ovšem starší nemovitosti, které prošly kompletní rekonstrukcí. Ale i v tomto případě je pravděpodobnější, že bude novostavba o něco dražší.

Například starší byty nejraději investoři kupují, pro někoho paradoxně, v původním, nezrekonstruovaném stavu. Právě horší technický stav používají jako argument pro získaní co nejnižší ceny. Mnozí prodávající raději sleví, než aby museli do nemovitosti investovat další peníze. Investor si pak v bytové jednotce provede rekonstrukci dle vlastních představ.

Další výhodou starších bytů je jejich umístění. Ten, kdo plánuje byt krátkodobě pronajímat, tak ví, že bude větší zájem spíše o byty v centru města než na jeho okraji. Aktuálně jde např. o populární službu Airbnb. Další výhodou starších bytů je menší počet bytových jednotek v domě. Najít se dají domy, kde jsou na patře jen dva až tři byty. U novostaveb to může být i deset bytů na jednom patře. A v neposlední řadě jde o dostupnost, a to nejen tu dopravní. Lépe se bude pronajímat byt nedaleko obchodu s potravinami, v docházkové vzdálenosti do mateřské školky, základní školy, k obvodnímu lékaři či na zastávku MHD, než byt na okraj města. Novostavby, které jsou realizovány právě na okrajích měst, mívají problémy nejen s dostupností do centra, ale také s občanskou vybaveností.

Mezi nevýhody starších bytů také patří nutnost kalkulovat s dalšími více náklady spojenými s případnými opravami. A nemusí se jednat pouze o danou bytovou jednotku. Velmi nákladné jsou např. rekonstrukce výtahových šachet, zateplení domu či nová střecha. Všechny tyto náklady musí uhradit vlastníci bytových jednotek, a to se projevuje na výši fondu oprav. Není nic nestandardního, když se např. u staršího bytu 3+1 platí do fondu oprav 3–4 tis. měsíčně. U novostaveb to bývá v řádech několika stokorun. A právě fond oprav může původní návratnost investice do nemovitosti výrazně prodloužit. Na první pohled ideální byt za skvělou cenu, po započítání všech nákladů, už tak dobře vycházet nemusí. V neposlední řadě je třeba upozornit také na nutnost úhrady daně z nabytí nemovitosti. Tato daň je aktuálně ve výši 4 % a hrají ji kupující. K ceně starší nemovitosti je tedy potřeba přičíst tuto daň, která se může pohybovat i v řádech statisíců. Opět jde o významný zásah do celkové návratnosti dané investice.

Novostavba, když chcete mít klid
U novostaveb můžeme naopak návratnost poměrně přesně spočítat. Do fondu oprav nebude potřeba započítávat příliš velké částky a případné komplikace mohou být vyřešeny v záruční době. Také klientela bývá jiná než u starších nemovitostí, stejně jako výše nájemného. Např. nové byty 1+KK a 2+KK s velkou terasou nebo alespoň balkonem se v nabídkách realitních kanceláří dlouho neohřejí. U novostaveb je ovšem potřeba pohlídat, zdali bylo vše postaveno, tak jak bylo dohodnuto. Investor neudělá chybu, když si domluví stavební dozor, který mu bude kontrolovat, že se realizuje vše tak, jak bylo naplánováno. Stejně tak i při převzetí bytové jednotky je potřeba důkladná kontrola a případné nedodělky zdokumentovat a nahlásit. Potřeba je ovšem počítat s vyšší vstupní investicí než u starší nemovitosti. Naopak, při následném prodeji lze kalkulovat s tím, že bude prodejní cena nad úrovní starších nemovitostí.

Pozor na daně
Oproti starším nemovitostem, se u novostaveb neplatí daň z nabytí nemovitosti. Kupující nemusí ke kupní ceně připočítávat další 4 %. Pozor, týká se to ovšem pouze prvního převodu. Pokud novostavbu někdo koupil a obratem ji prodává, tak se daň již hradit musí. Skutečnost, zda se jedná o první převod doporučujeme nepodcenit a vše si pečlivě prověřit. Daň z nabytí se ovšem platí u parkovacího místa či garáže, pokud není součástí bytové jednotky. Stejně tak, pokud byste si např. dokupovali sklep a ten nebyl součástí bytové jednotky.

Mezi další výhodu novostaveb patří možnost jejich přesné specifikace. Kupující se může domluvit na úpravě dispozic, přesné barvě stěn, použitých materiálech a zařizovacích předmětech. Na rozdíl od starších nemovitostí, ve kterých nemusí být vše přesně dle představ, může být novostavba realizována dle přání klienta. Bývá zde i možnost přikoupení parkovacího místa, což u starších nemovitostí bývá problém. Většinou se vyplatí byt pronajímat i s parkovacím místem. Zejména ve velkých městech jde o častý požadavek potenciálních zájemců.

Mezi nevýhody novostaveb patří hlavně ta nejdůležitější, vyšší cena. Novostavby odrazují mnoho investorů právě díky cenám, které se jim nepasují do jejich investičních kalkulaček. Např. koupě byt 1+KK v Praze za 3 000 000 Kč nemusí vyhovovat všem.

Před tím, než se rozhodnete, zdali investovat spíše do starší nebo nové nemovitosti, vše pečlivě zvažte a propočítejte. Nezapomínejte na více náklady a daně, které vám mohou investici značně prodražit. Bude-li to je trochu možné, vše proberte s odborníkem, který se investicím do nemovitostí dlouhodobě věnuje.