Koupě bytu na investici se přestává ve velkých městech vyplácet

18.8.2017 - Úrokové sazby na spořících účtech jsou téměř na nule, akciím nerozumí úplně každý a spekulativní obchody nevyhovují všem. Mnoho lidí si tedy pokládá otázku, kam investovat. Jednou z možností je koupě nemovitosti. Ale které a kde? Vyplatí se koupě pozemku na Benešovsku nebo spíš nákup bytu v Praze?

Nejčastějším typem nemovitostí, který realitní investoři vyhledávají, jsou malé a střední byty. Na rozdíl např. od pozemků, je u bytů hlavní výhoda v možnosti následného pronájmu. Roční zhodnocení, se tak dle lokality a typu nemovitosti, pohybuje nejčastěji v rozmezí 4-7 %. Pokud se ovšem investor pro nákup nemovitosti rozhodne, tak nejčastěji řeší výběr správné lokality. Ta je totiž klíčová ve vztahu k návratnosti investice. Na severu Čech a Moravy jsou nemovitosti levnější než v Praze či Brně, ale to ještě nemusí znamenat, že jde o lepší investici. Anebo je to přesně naopak? Vyplatí spíš nákup nemovitosti ve velkých městech?

Vybereme si dvě nejčastější kategorie investičních nemovitostí drobných investorů, byty 1+KK a byty 2+KK. Pro co nejlepší porovnání zvolíme novostavby, tzn. nemovitosti, u kterých můžeme dohledat přesné výměry a např. i to, zdali je v ceně zahrnut sklep či nikoliv. Novostavby jsou navíc osvobozeny od daně z nabytí nemovitosti (u starších nemovitostí by se návratnost, díky této dani, prodloužila). A kupní ceny těchto bytů porovnáme s aktuální výší nájemného v daném místě. Pro lepší propočet nebude kalkulovat s úvěrem, ale se 100 % investicí z vlastních zdrojů.


Z výše uvedené tabulky je patrné, že nejdéle se bude vracet investice u bytu v Praze, naopak na severu Moravy bude návratnost o třetinu kratší. Praha patří z pohledu investic k méně výhodným, to ovšem neznamená, že se od ní mají investoři odvracet. Pokud jde o zachování hodnoty, tak je na tom Praha naopak nejlépe. I když dojde např. k ekonomické recesi, tak si ceny bytů v Praze udrží svoji hodnotu mnohem déle. K velkým propadům cen nemovitostí, tak jak jsme tomu byli svědky v letech 2009–2012, došlo hlavně v severních oblastech České republiky. Nezáleží ovšem pouze na konkrétní městě, ale také na konkrétní adrese a stavu nemovitosti. I v Praze se dají sehnal levnější byty, ale je potřeba brát v úvah jejich přesnou polohu a technický stav. Vždy je tedy důležité propočítat návratnost u konkrétní nemovitosti (a započítat případné úpravy či opravy) a porovnat s aktuální výši nájemného v daném místě. Výše uvedenou tabulku uvádíme spíše pro porovnání jednotlivých regionů než jako přesný návod.

Při investici do nemovitosti nezapomínejte také na prověření developerské společnosti (pokud byste se rozhodli pro novostavbu) a následné zajištění právního servisu. Starší nemovitosti je důležité pečlivě prohlédnout po stavební stránce. Ať už se rozhodnete pro nákup jakéhokoliv typu nemovitosti, tak si vše pečlivě prověřte a propočítejte. A pokud si nebudete vědět rady, tak můžete oslovit některého zkušeného realitního makléře a ten by vám měl poradit. Jde o nemalé peníze, tak ať se investice nestane starostí.