Dvoupokojové byty zdražily za rok téměř o třetinu. Budou ceny růst i nadále?

19.6.2017 - Trendy na realitním trhu lze nejlépe pozorovat v segmentu bytů. Byty jsou totiž nejcitlivější na vývoj aktuální poptávky. Rodinné domy i pozemky svoji hodnotu získávají nebo ztrácí jen velmi pozvolna. Byty si naopak dokáží připsat i několik procent během jediného měsíce. Jak moc se jejich ceny změnily za poslední rok a co způsobilo tak výrazné zdražení?

Podíváme-li se na celou Českou republiku, tak z dat realitních portálů realityčechy.cz a realitymorava.cz zjistíme, že se průměrný dvoupokojový byt na začátku června roku 2016 nabízel za 1 221 098 Kč. Pouhých dvanáct měsíců stačilo na to, aby se cena zvýšila na 1 572 193 Kč. Jedná se o největší zvýšení ceny, ze všech sledovaných kategorií. Jednopokojové byty za rok zdražily o 22,3 %, třípokojové byty jsou nyní dražší než před rokem o 14,2 %. Dvoupokojové byty tak s meziročním růstem cen o 28,8 % překonali odhady většiny odborníků. Pokud se podíváme na vývoj cen bytů v delší časové ose, tak zjistíme, že v období let 2015 – 2016 nebylo zdražení tak výrazné. V červnu 2015 se průměrný dvoupokojový byt nabízel za 1 184 644 Kč. Rozdíl mezi lety 2015 – 2015 tedy činil 3,08 %. V této chvíli se ještě dalo hovořit o standartním růstu cen.



Proč se cena za poslední rok zvýšila tak výrazně?
Odpovědí na rapidní zvýšení cen dvoupokojových bytů je hned několik. Asi nejdůležitějším faktorem bylo zvyšování cen a strach z dalšího zdražování, stejně jako avizování růstu úrokových sazeb úvěrů na bydlení. Průměrná úroková sazba hypotečního úvěru byla v červnu 2016, dle dat Hypoindexu, na hodnotě 1,89 %. Nyní jsme již nad 2 % a očekává se další růst. Ještě více, než růst úrokových sazeb, se do trhu nemovitostí propsaly návrhy České národní banky (ČNB) na snížení dostupnosti bydlení. Ukončení 100% hypoték a snížení maximální výše půjčené částky k hodnotě nemovitosti (LTV) na 90 % znamenalo, že do realitních kanceláří přišlo mnohem více kupujících než kdykoli předtím. Lidé se začali obávat, že úvěr na bydlení po 1. 12. 2016, kdy nové podmínky začaly platit, již nezískají a tak dělali maximum proto, aby stihli koupit a zafinancovat svou nemovitosti za původních podmínek.
 
Jsou zde ale i další důvody. Na trhu s nemovitostmi se opět začali výrazně pohybovat investoři. Nejen ti drobní, nakupující jednu nebo dvě nemovitosti, ale také např. realitní fondy, které nakupovaly bytové domy či rezidenční komplexy. Pro mnohé jsou právě menší byty ideální investicí. Poměr mezi cenou nemovitosti a výší nájemného vychází mnohem lépe než u velkých bytů či rodinných domů. Nebyli to ovšem pouze investoři, ale také mladí lidé, zejména pak silné ročníky devadesátých let, kteří se rozhodli, že budou bydlet ve svém.

Mohou ceny ještě růst?
Ano i ne. Rozhodovat budou hlavně dva faktory. Případné další zásahy ČNB, která může výrazně omezit dostupnost vlastního bydlení. Čím hůře totiž dosáhnou lidé na hypoteční úvěr, tím nižší kupní síla bude. Nehledě na možné omezení kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Právě tuto kombinaci využívá stále mnoho lidí, kteří chtějí bydlet ve svém a nemají dostatečnou hotovost.

Druhým výrazným faktorem pak bude nabídka volných nemovitostí v jednotlivých regionech.  Například v Brně je nyní velký nedostatek nových bytů, což se výrazně projevilo na jejich cenách. Průměrný dvoupokojový byt se dal v Brně v červnu 2014 pořídit za 2 313 231 Kč. Pouhé tři roky stačily na to, aby se jeho hodnota dostala přes 3 mil Kč (3 057 838 Kč). Průměrně tak každý rok vzrostla cena dvoupokojového bytu v Brně o víc než deset procent (celkem za 3 roky: +32,2 %).

Nejde ale jen o Brno. Velmi obdobně se vyvíjely ceny např. v Olomouc. Byt 2+1 se dal pořídit v roce 2014 za 1 662 392 Kč. O tři roky později bylo na pořízení stejného bytu potřeba 2 178 850 Kč. Rozdíl za 3 roky: +31,1 %.