Poptávka po bydlení je tak silná, že někteří zájemci ani nechodí na prohlídky

20.2.2017 - Vývoj realitního trhu v České republice může připomínat horskou dráhu. Jednu dobu jsou ceny nemovitostí tak vysoko, že se až mnozí diví, jak je možné, že tak drahé nemovitosti někdo kupuje. Po nějaké době přijde pokles cen a většina zájemců jakoby zmizela. No a po čase opět ceny rostou a lidé opět kupují. Nemělo by to být naopak? Nebylo by lepší investovat do nemovitostí, když jsou ceny dole, nikoli nahoře?

Kdo potřebuje bydlet, cenu příliš neřeší
Každý rok kupují nemovitosti tisíce lidí za účelem vlastního bydlení. Pro ty je při výběru bytu či rodinného domu důležitá zpravidla lokalita a cena. Takoví zájemci jsou si dokonce ochotni i připlatit, pokud odpovídá daná nemovitost či místo jejím představám. Emoční rovina hraje v tomto případě, při rozhodování o nákupu budoucího domova, významnou roli. Značnou měrou se na takovém nákupu podepisuje také aktuální životní situace, např. svatba, narození dítěte, rozvod atd. Není tedy pochyb, že přepočítávat vše na peníze nebývá v podobných situacích zrovna nejaktuálnější téma. Navíc stále existuje možnost prodloužení splácení hypotečního úvěru. Splátka se sníží a zájemce je rád, že mu rozpočet domácnosti vychází.

Investoři uvažují jinak
Pak jsou zde ovšem lidé, kteří nemovitosti kupují za účelem následného pronájmu. U těch by měl převládat spíše racionální pohled na věc než emoční rovina. Kupovat totiž nemovitost na investici znamená hlavně vše pečlivě propočítat. A čím je cena nemovitosti vyšší, tím delší bývá návratnost vložených prostředků. Pořizovat si tedy např. investiční byt na pronájem, když ceny kulminují, nemusí znamenat výhodnou investici. Investoři, kteří se trhu s nemovitostmi věnují dlouhodobě, to ovšem vědí a v době vysokých cen většinou prodávají. Vydělané peníze investují jinde, např. na akciovém trhu. Počkají, až ceny nemovitostí klesnou a pak se opět rozhodnou k nákupu a následnému pronájmu. Což je z dlouhodobého hlediska výhodné i z daňových důvodů. Pokud je totiž nemovitost ve vlastnictví déle než dva roky, v případě trvalého pobytu, nebo pět let, když zde vlastník trvalý pobyt hlášen nemá, tak se neplatí daň ze zisku.

Zažíváme realitní boom
Aktuálně se nacházíme v době růstu cen nemovitostí. Na trhu se začaly již v loňském roce objevovat nemovitosti s cenami, za které by byly ještě před dvěma lety neprodejné. Poptávka po nemovitostech je ovšem tak vysoká, že realitní kanceláře hlásí zájem i u tohoto typu realit. Nejsilnější je nyní poptávka po bytech kategorie 2+1 popřípadě 2+KK. Zejména ve větších městech bývají prodány v řádech hodin popřípadě několika mála dnů. Realitní makléři zaznamenali dokonce i několik případů, kdy zájemce složil zálohu na nemovitost dříve, než absolvoval prohlídku. 

Bude se historie opakovat?
Koupě nemovitostí patří většinou ke konzervativním investicím. Rychlé změny cen většinou signalizují, že nemusí být vše v naprostém pořádku. Byli jsme tomu svědky v minulosti nejen u realit, ale také u jiných komodit. Např. barel ropy se na světových burzách prodával z kraje roku 2008 za 140 dolarů. O rok později to již bylo 40 dolarů. U nemovitostí nebyl pokles během recese tak výrazný. I přesto se dle dat portálů realityčechy.cz a realitymorava.cz snížila cena průměrného bytu kategorie 2+1 z 1 714 553 Kč v září 2008 na 1 293 486 Kč v září 2010. Na dno si pak ceny bytů v České republice sedly v září 2014, kdy bylo možné pořídit průměrný byt 2+1 za 1 136 865 Kč. Během šesti let došlo k poklesu o více než třetinu původní hodnoty (-33,7 %), což odpovídá propadu ve výši 577 688 Kč. 

Současná situace, kdy ceny enormně rostou, se ovšem může změnit. Úrokové sazby úvěrů na bydlení mohou dále růst, nutnost disponovat větší hotovostí se díky regulacím ČNB zvýší a ceny nemovitostí díky tomu mohou začít klesat. Lidé, kteří si tedy např. v loňském roce pořídili byt na hypotéku, mohou mít při ukončení fixace problém. Splátka může vzrůst více, než předpokládali. Na druhou stranu, stále se realizuje méně developerských projektů, než jaká je poptávka. Zejména v Praze, Brně, Olomouci a dalších krajských městech je čím dál těžší vybrat z nabídky volný byt k prodeji.

Jestli k zastavení růstu cen nemovitostí dojde již letos, nebo až v dalších letech, rozhodne opět ochota lidí kupovat. Vždy platilo, že kupní cenu určovala poptávka. A pokud se bude počet zájemců stále zvyšovat, bude se tato skutečnost projevovat i na cenách nemovitostí.