Vyplatí se nájem nebo podnájem?

2.9.2015 - Většina obyvatel Česka bydlí ve svém. V pronájmu žije necelá čtvrtina Čechů. Nejvíce tento typ bydlení vyhledávají mladí nezadaní lidé do 30 let a studenti. Poptávka po pronájmech výrazně roste během září ve velkých městech s univerzitami – v Praze, Brně, Ostravě, Olomouci, ve Zlíně. Studenti ale často v touze najít rychle levné bydlení nevidí rozdíl mezi uzavřením nájmu a podnájmu. Ten je přitom markantní.

Velká část studentů se místo bydlení na koleji rozhodne pro pronájem většího bytu, kde jich bydlí několik pohromadě. Často je takový typ bydlení vyjde laciněji a je v mnoha ohledech komfortnější než kolej. Důležité ale je rozlišovat mezi nájmem a podnájmem. "Nájmem se rozumí situace, kdy majitel nemovitosti přenechá svůj byt či dům k dočasnému užívání druhé osobě a ta mu za to platí nájemné. Oproti tomu podnájem vzniká ve chvíli, kdy samotný nájemce dává třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část. Peníze potom inkasuje sám nájemce. Takový typ bydlení je zpravidla levnější," popsal Jiří Hartmann z advokátní kanceláře Hartmann, Jelínek, Fráňa a partneři.

Nižší ceny studenty lákají, často si ale neuvědomují rizika. Podnájem pro ně bývá vhodnější, umožňuje totiž pronajmout si například pouze jeden pokoj, a bydlení je tak cenově dostupnější. "Je důležité si uvědomit, že podnájemce není nijak výrazně chráněn zákonem. Podnájem může být sjednán maximálně na stejně dlouhou dobu jako nájem. Z tohoto důvodu by se podnájemce měl dostatečně informovat o tom, kdy ke skončení nájmu dojde. Snadnější je i samotná výpověď. Tu může podnájemce dostat bez udání důvodu. Výpovědní lhůta může být totiž nájemcem ve smlouvě o podnájmu určena libovolně. Student tak může v podstatě skončit ze dne na den na ulici. Není-li však ve smlouvě lhůta upravena, je standardní, tříměsíční," upozornil Jiří Hartmann.

Podnájmům nahrává i nový občanský zákoník. Příliš nadšení z toho ale nejsou majitelé nemovitostí. Zpravidla totiž nemohou ovlivnit, kdo bude jejich majetek užívat. "Majitel nemovitosti, která je předmětem nájmu, uzavírá smlouvu pouze s nájemcem. S kým ji uzavře, si tedy může vybrat. To ještě před rokem 2014 platilo i u podnájmů. Nový občanský zákoník ale přinesl možnost podnájmu bez souhlasu majitele nemovitosti. To je možné jen v případě, že nájemce v bytě nebo domě bydlí společně s podnájemníkem, majitel ale v tomto případě nemůže nijak protestovat. Pokud je situace opačná a nájemce dává k dispozici celou nemovitost, kterou sám trvale neobývá, souhlas majitele je nutný. V případě, že nájemce souhlas od majitele nemá, a přesto dává byt k užívání podnájemníkům, může mu majitel nemovitosti dát výpověď z bytu pro hrubé porušení povinností," řekl Jiří Hartmann.

Obdobná situace je i u pronájmu družstevních bytů. "Pokud se člen družstva rozhodne přenechat svůj byt k užívání třetí osobě, je zde hned několik důležitých informací, na které je třeba myslet. Vlastníkem družstevního bytu je totiž družstvo, nikoliv sám jeho člen, ten vlastní pouze takzvaný družstevní podíl a sám je v nájmu bytu. Družstvo musí souhlasit s uzavřením smlouvy o podnájmu. V případě, že by nájemce uzavřel smlouvu bez předchozího souhlasu, může v krajním případě nastat situace, kdy družstvo vypoví smlouvu o nájmu pro hrubé porušení povinností nájemce, čímž mu sice zůstane družstevní podíl, ale ztratí užívací právo k bytu," varoval Jiří Hartmann.