Koupit byt ve vlastnictví nebo raději družstevní?

25.11.2014 - Vlastní bydlení představuje jistotu střechy nad hlavou a dobře uložených peněz. Pokud nákup nemovitosti rodinný rozpočet dovolí, vyvstává otázka, jaké bydlení vlastně pořídit. "V souvislosti s nákupem nového bytu řeší kupující jeho dispozice, velikost, lokalitu apod. To jsou body, ve kterých má většinou vcelku jasno. Složitější rozhodování přichází s volbou druhu vlastnictví. Zda je lepší koupit byt v osobním nebo družstevním vlastnictví, nelze jednoznačně určit. S klienty proto vždy individuálně probíráme jejich představy a na jejich základě doporučujeme optimální variantu," říká Martin Němeček, předseda představenstva Realitní společnosti České spořitelny.

Odlišnosti obou druhů vlastnictví se projeví již při výběru nemovitosti. Byty v osobním vlastnictví mají zpravidla vyšší pořizovací cenu. S tím úzce souvisí také financování nového bydlení. Kupujícímu většinou nestačí pouze vlastní úspory a kombinuje je proto s hypotečním úvěrem, Ten banky poskytnou na byt v osobním vlastnictví, který majitel může dát do zástavy. Družstevním bytem ručit nelze. Proto pokud kupující nevlastní jinou nemovitost, která poslouží jako zástava, hypotéku nezíská. Výjimku tvoří předhypoteční úvěr, který mohou využít ti, kteří vědí, že družstevní byt bude do jednoho roku převeden do vlastnictví osobního. S bytem v osobním vlastnictví může jeho majitel volně nakládat. Může ho pronajímat, rekonstruovat i zřídit věcné břemeno užívání. U družstevního bytu musí v některých těchto případech žádat družstvo o povolení. "Souhlas ovšem družstevník nemusí vždy získat. V případě koupě bytu na investici, kdy chce majitel byt dále pronajímat, proto jednoznačně doporučuji nákup do osobního vlastnictví," radí Martin Němeček.

Na cenu nemovitosti má vliv také daň, která je s převodem nemovitostí spojena. V případě družstevního bytu nejde z právního hlediska o klasický nákup nemovitosti, ale o převod členských práv. Nový majitel proto nemusí, na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví, státu odvádět daň z nabytí nemovitých věcí, která činí 4 % z nabývací hodnoty nemovitosti. Při převodu družstevního podílu se platí pouze poplatek za převod v řádu tisíců korun. "Některá družstva si tento poplatek neúčtují, ale některá ho zase mají hodně vysoký. Nový majitel by si měl jeho výši zjistit předem, aby nebyl nemile překvapen. Stejně tak by si měl ověřit, zda se na družstevní byt nevztahuje ještě splátka anuity," doporučuje Martin Němeček.

Jedním ze znaků družstevního vlastnictví je, že informace o družstevnících nejsou veřejné. Poskytnout je může pouze družstvo. Dům vlastněný družstvem je totiž v katastru nemovitostí zapsán jako celek, ne po jednotlivých bytech. Oproti tomu informace o majitelích bytů v osobním vlastnictví jsou v katastru veřejně přístupné. Proces koupě vlastní nemovitosti vzhledem k většímu množství dokumentů a lhůtám zápisu do katastru obvykle trvá déle než převod družstevního podílu.

Majitel družstevního bytu nedisponuje takovými pravomocemi jako majitel bytu v osobním vlastnictví. Byt totiž z právního hlediska patří družstvu. Jeho majitel má jen právo užívat družstevní podíl. S tím souvisí i potíže v případě, že družstvo neplní závazky, např. nesplácí úvěr na rekonstrukci domu. Dopady pak pocítí všichni družstevníci. Pokud má bývalý družstevník dluhy na nájmu a do převodu členských práv je neuhradí, musí je zaplatit nový družstevník. Za určitých podmínek může být člen družstva vyloučen a za byt obdrží pouze tzv. vypořádávací podíl, který často neodpovídá tržní hodnotě bytu. "To ovšem může být i výhoda pro ostatní družstevníky, jestliže jde o nepřizpůsobivého člena. Společenství vlastníků takovou možnost v případě problematického souseda nemá," říká Martin Němeček. V bytových domech fungují bytová družstva a společenství vlastníků velmi podobně. V čele stojí představenstvo nebo výbor, v obou případech se zřizují kontrolní komise. Rozhodování probíhá formou hlasování na členských schůzích nebo shromážděních vlastníků. V družstvech platí co člen, to hlas, ve společenství vlastníků jsou hlasy odvislé od velikosti podílu.