Jak dosáhnout na hypotéku s příjmy z podnikání?

1.10.2014 - Poslanecká sněmovna schválila omezení výdajových paušálů pro živnostníky. Velká část české populace zpozorněla, neboť si vydělává samostatně výdělečnou činností a paušály uplatňuje. Z daňového pohledu jsou příjmy z podnikání a výdajové paušály výhodné, což vysvětluje jejich velkou oblibu. Horší je to při žádosti o hypotéku. Jak se banky staví k příjmům z podnikání?

Podle statistik České správy sociálního zabezpečení pětinu populace České republiky tvoří podnikatelé vydělávající si samostatně výdělečnou činností, což je podle ČSSZ největší podíl v celé evropské unii. Z daňového hlediska a hlediska odvodů na zdravotním a sociálním pojištění jsou na tom podnikatelé v porovnání se zaměstnanci ve většině případů lépe. Karta se však obrací při žádosti o úvěr, zejména o hypotéku.

Zatímco zaměstnanec své příjmy doloží potvrzením o výši příjmů, při posuzování podnikatelů banky vycházejí z příjmů uvedených v daňovém přiznání. A pokud klient tzv. daňově optimalizuje, nebo využívá výdajových paušálů, často na požadovanou výši úvěru nedosáhne, ačkoliv skutečné příjmy by byly dostatečné.

Bezpříjmové hypotéky nemusí být nutně dražší
Pro tyto účely banky dříve zavedly do své nabídky hypoteční úvěry bez standardního dokladování příjmů. V případě zaměstnanců bývá zpravidla důvodem část vyplácených příjmů v hotovosti. U podnikatelů překážek může být více. Buď nemohou dostatečně prokázat stabilitu svých příjmů, daňově optimalizují nebo řeší jiný problém ohledně příjmů.

Nevýhodou tzv. bezpříjmovek je fakt, že některé banky přesto chtějí příjmy "doložit" alespoň obraty na účtu a zastropování maximální výše úvěru na 50 % či 70 % zástavní hodnotě nemovitosti a především výrazně vyšší úroková sazba ve většině bank. Zkušený hypoteční makléř s přehledem o trhu však ví o bankách, které u tohoto typu úvěru nabízí sazby podobné jako u klasických hypoték.

Banky umí vypočítat bonitu z obratu
Kromě hypoték bez dokládání příjmů více než polovina bank působících na tuzemském trhu umí, pokud je to pro klienta výhodné, započítat příjmy z obratu fyzické osoby. Mezi bankami však existují veliké rozdíly v podmínkách uznávání daňového přiznání. Některým bankám stačí jedno daňové přiznání, některé vyžadují přiznání za dva roky nazpátek.

Rozdíly panují také ve výpočtových metodách a některé banky navíc rozlišují mezi jednotlivými profesemi, takže procento z obratu se pohybuje mezi 15 – 20 %. V případě svobodných povolání (lékaři, advokáti, architekti apod.) dokonce mezi 20 - 40 %. I v případě tohoto typu posuzování bonity je však nutné počítat s omezením maximální výše úvěru v závislosti na hodnotě zástavy (LTV). V drtivé většině případů banky nejsou ochotny financovat více než 70 % zástavní hodnoty nemovitosti.

Atraktivní odlišností pak u některých bank je, že umí u podnikatelů, případně svobodných povolání, hodnotit příjmy na základě obratu na účtu. Díky tomu nemusí v daňovém přiznání mít vysoké obraty (tržby) a přesto má vysokou šanci na hypotéku dosáhnout, zejména pokud je dlouholetým klientem a banka zná jeho historii.

Kromě průchodnosti úvěru a maximální dosažitelné výši úvěru panují mezi bankami také velké rozdíly v cenotvorbě. Část bank při tomto způsobu stanovení bonity uplatňuje přirážku k úrokové sazbě. Ta se může pohybovat od 0,3 % až do 1 %, ale na trhu existují i banky, které přirážku v tomto případě neuplatňují. Při volbě správné banky je proto třeba zohlednit všechny výše uvedené faktory. 

Nechte si při výběru banky poradit
Kapitolou samou pro sebe jsou příjmy podnikatelů ze zahraničí nebo příjmy z vlastní obchodní společnosti. I tento typ příjmů řada bank akceptuje, ale jejich posuzování z velké části probíhá na individuální úrovni a záleží na kvalitě předložených podkladů. Pokud podnikáte, zvažujete žádost o hypotéku a zajímá vás, která banka by byla pro vás nejvhodnější, kontaktujte zkušeného hypotečního makléře, který má přehled o nabídce a metodických nárocích jednotlivých bank a s financováním vašeho záměru vám pomůže.